當一棟樓垂垂老去，它將面臨怎樣的命運?最近，這個問題終于等來了人們期盼已久的答案。

本月，朝陽區建外光華里5、6號樓將完成原址改建，兩戶合居的蘇式老樓終于有了獨立廚衛，勁松一區114樓也將在明年竣工。它們是本市危舊樓改建的首批試點項目。

危樓改建，遠比平地建新樓的難度要高，因為其中不但存在規劃和政策限制，還面臨居民意愿不統一、建設資金難籌集等問題。“我們希望以這幾棟老樓為試點，既要大膽創新突破，又要螺螄殼里做道場，探索‘黨群同心、政企聯動、成本共擔’的危舊樓改建新模式。”朝陽區委書記王灝說。

在城市減量發展的背景下，一場危舊居民樓開展城市更新的嘗試開啟了。

拆遷的舊模式已不可行

光華里如同一塊化石，鑲嵌在飛速發展的CBD核心區。

2020年底，記者曾踏訪拆除中的5、6號樓。時隔一年，老樓頹敗的樣子仍歷歷在目，半個多世紀前的滄桑撲面而來。

新中國成立初期，朝陽建起了五大工業基地，配套家屬區也隨之落戶建外、勁松、八里莊、團結湖一帶。光華里5號樓、6號樓正是那時建造的。

老樓采用“三層起脊悶頂式設計”，也就是俗稱的“蘇式樓”，木質樓板，磚混結構。兩棟樓共36套房子，作為公租房分配給58戶居民，其中44戶為兩戶合居。“合居”是住房困難年代的產物，即幾戶人家共住一套房，共用廚房和衛生間。

時光流轉，住在老房的煩惱多了起來。

馮德云今年已經71歲了，是北京化工廠的老職工。1972年他搬來時，光華里已有20來年房齡，不過仍屬當時的高配房，引得不少親戚朋友羨慕。年頭漸長，房子越來越破，木質樓板反復被雨水或洗澡水泡著，變得軟爛糟朽。“廁所十多年前就漏得厲害，幾個朋友幫忙塞上新木板、再墊上磚頭，又湊合了好多年。”老馮說。

雖然挺鬧心，但大伙兒心里總有個盼頭：只要開發商拆遷，咱不就能住上好房了么!

這想法并非天馬行空。事實上，和5、6號樓同一時期建設的另外4棟蘇式老樓，多年前就已經拆遷，高端寫字樓、酒店拔地而起，街坊們也搬進了郊區的大房子。

“拆遷曾是城市更新的主要方式，既能改善城市風貌和居住條件，又能以土地開發創造價值。”清華大學建筑學院教授邊蘭春說，但城市不可能無限制地增量，尤其是首都北京已進入減量發展的新階段，舊模式已不可行。

拆遷沒盼來，老樓的狀況卻斷崖式下跌。前幾年，光華里5、6號樓出現整體險情，被鑒定為D級危樓。

既然無法拆遷，拆除重建或工程加固可行嗎?聽到記者的疑問，建外街道城建科的干部楊新記趕緊擺手，“按照當時的政策，危樓重建必須保持面積不變。可光華里5、6號樓的廚衛面積太小了，根本不符合住宅設計新國標，連設計方案都沒法通過。加固就更別提了，整個樓都是脆的，一碰就碎。里外大修一遍，成本比建新樓高很多。”

拆不得也修不得，這困境并非個例。市住建委提供的數據顯示，全市簡易住宅樓共882棟、113.5萬平方米，涉及約2.8萬戶。

2019年8月，光華里5號樓發生坍塌事故，三樓的木質樓板直接塌到了一樓。朝陽區主要領導立即趕往現場，建外街道和社區也全部動員起來，在子夜12點前完成了兩棟樓的居民疏散安置工作。

不能再等了!解危排險已是迫在眉睫。

改建方案磨了一遍又一遍

2020年7月，市住建委等四部門聯合印發《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》(簡稱178號文)，提出在遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則下，可通過翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。

政策上首開突破口，推動危舊樓改建走出了第一步。很快，光華里5、6號樓成為首批試點項目。

178號文規定可“適當擴建”，但并未具體說明能擴多大面積、應該擴在哪兒。這些瑣碎又重要的細節，全都要在實踐中一點點摸索，而這正是試點項目的意義所在。

“要把居民的事兒當成自家的事兒來辦。”朝陽區委負責人說，要最大程度用好現有政策，滿足居民的基本生活需求。同時，新房又必須符合新國標，還要踐行減量發展的精神。在如此復雜的前置條件下做設計，堪稱“螺螄殼里做道場”。

一時間，在朝陽區委區政府的統籌下，住建、規自、發改、房管等區級職能部門全都來到了小小的光華里，光是協調會就開了不下20次。新房應該增加多少面積、怎么突破日照不足的瓶頸、合居戶怎么分戶、廚衛如何入戶……各部門負責人圍坐在一起，疑難問題逐個攻破。

以最棘手的問題為例——新房究竟應該增加多少面積呢?據介紹，光華里5、6號樓整體增加了約10%的建筑面積，這個數字是根據住宅設計新國標規定的廚衛最小面積，反向倒推出來的。

具體到馮德云家，他的一間小屋原本是15.6平方米，改建后擴為17平方米，此外還擁有了獨立的廚房和衛生間。雖說還是擠巴巴，但老兩口過日子，舒適度上了一個檔次。

錨定建筑面積之后，還要盡量提高新房的得房率，能多擠出一寸是一寸。老樓總共有三個單元，新樓只設計了一個出入口，有效壓減了公攤面積。哪怕需要多走幾步路，居民也非常樂意。

居民的意見也被反復斟酌，盡可能納入改建方案。居民賈麗燕記憶猶新，那段日子，設計方和社區的人總是拿著方案請大伙兒提意見，一條條記在本子上，“拿我們的事兒當他們自家的事兒來辦。”

首開房地集團光華里項目部的李銳告訴記者，這是他從業以來接手的最復雜的項目，“幾乎天天都要改。”方案磨了一遍又一遍，最終以各方都滿意的狀態定了稿。

在具體建設時，為了減少對相鄰居民樓的影響，5、6號樓從混凝土改為裝配式住宅，建設速度還比預計快了兩個月。

記者上周再訪光華里。5、6號樓已基本落成，窗戶大而明亮，樓體還是赭紅色，現代中帶著復古范兒。來往的居民總要停下腳步，前后端詳一番，滿意而歸。

危舊樓改建遵循“政府引導、居民自愿”的原則，100%達成共識后方可啟動。老樓終于有機會重生，大多數居民都高興，可家家有本難念的經，心存顧慮的人也不少。

“事情難辦，不等于不能辦，要實實在在去辦事，不能認認真真走過場。”朝陽區委負責人說，在這個利益多元的時代，黨員干部必須站在群眾那頭。2020年秋，朝陽區政府、首開房地集團以及建外街道、光華里社區共同組成了宣傳動員組，以期盡快達到100%同意率。

“我們通過入戶走訪，梳理出反對改建工程的四種心態：不了解政策、不信任方案、生活確有困難，最后一種是隨大流。”建外街道辦主任林琳說，這個工程能不能推下去，關系到58戶居民未來幾十年的生活質量，“我們要用‘決心、真心、信心、公心、耐心’，去幫助他們達成一致意見。”

社區黨委書記張秀偉是“老黨務”，已在光華里工作了十多年，人緣兒特好。即便如此，她頭一次入戶動員還是碰了釘子。老太太客氣地把她迎進屋，開門見山提要求：“閨女，只要給我三套房，我立馬兒就搬走。少一套也免談!”

“阿姨，咱現在沒有拆遷的政策了。”張秀偉沒著急沒上火，坐下來細細講政策。今天不成，明天再來;明天不成，下周還登門。58戶居民中，這位老太太是最后一個簽字的。簽完字，她拉著張秀偉的手說：“閨女，其實我磨到最后，就想看看政府究竟能不能多給一套房。現在我知道了，這碗水，你們端得平著呢。”

由于歷史原因，58戶居民中只有3戶有房產證，其余都屬承租戶。很多承租人已去世，房子由其子女甚至孫輩居住，他們擔心房子改建后，承租權被取消。

“改建主要目的是解危排險，同時適當改善居住條件。大家伙兒現在怎么搬走，今后還會原樣搬回來。請大家相信政府的承諾。”宣傳動員組拍胸脯保證，漸漸打消了人們的疑慮。

還有一部分居民反對，是因為居住條件的確存在困難。比如有一戶家庭，小兩居里擠著老少四代人，不得已在后院搭了違建。重建新樓必然要先拆違，到時候根本住不下。面對這樣的困難，街道也設身處地為他們著想，把中間兩代人分出來單獨申請公租房，解決了這一難題。

據統計，宣傳動員組先后入戶80多次，把政策講清、講透、講夠;召開3次居民代表會議，動員4戶居民主動拆除違建。社區活動室里張貼著戶型圖、裝修效果圖、進度圖，幾位工作人員全職“坐班”，隨時解答居民關于政策、設計方案、安置方案、房屋手續辦理、物業管理等方面的疑問。

短短30天，光華里進行了兩輪改建意向征詢，均實現100%簽約。

改建資金多方共擔是破局關鍵

城市更新往往耗資巨大，如果一味靠政府財政投入，其可持續性必然要打個問號。因此，“誰來出錢”成為大規模開展危舊樓改建的破局關鍵。

178號文提出了“成本共擔”模式，也就是改建資金由政府、產權單位、居民等多主體籌集。按照“區企合作”的理念，光華里5、6號樓的改建工程，主要成本由屬地政府和產權方首開房地集團共同承擔。此外，3戶房子屬于已購公房，由房主承擔擴建部分的成本價。

今年，光華里還將繼續推進危舊樓改建，并在資金來源上嘗試更深入的探索。

數公里之外的勁松一區114樓，已經率先試點危舊樓改建資金成本的“四方共擔”模式。

“這棟樓是唐山地震后建的，從日本引進的框架輕板實驗樓試點，墻體不到20厘米厚，全北京才建了兩棟。”勁松街道相關負責人何海軍告訴記者，才過40來年，老樓就破損嚴重，外墻斑駁，樓板也漏音。近幾年，住戶們就連安裝空調外掛機，也得小心翼翼。

此次114樓的危舊樓改建，成本由政府、產權單位北京建工、居民以及社會資本愿景集團共同承擔。

據介紹，114樓居住的60歲以上老人占比達36.9%，但一直缺少老年餐桌、裁縫店等配套服務設施。社會資本的加入正是為了彌補這些民生短板。

改建后的114樓將在地下增加一層，產權歸勁松街道辦事處所有，計劃建成物業管理用房、文化活動場站、社區小菜站等公共服務配套設施。愿景集團出資數百萬元參與改建，并取得地下空間的運營權。據測算，將在10年左右收回投資成本，實現微利運營。

城市更新后，如果只顧大刀闊斧改造，而后期不精心管理維護，小區往往會很快重返老舊狀態，前期的巨大投資也隨之打水漂。改造后的勁松114樓和光華里5、6號樓都會引入專業物業公司，讓小區維持長久的健康和活力。

老樓新生，既是城市更新的嶄新探索，也是對基層治理能力的考驗，助力首都北京在減量中實現高質量發展。

專家訪談

探索危舊樓改造可推廣的經驗

圍繞朝陽區危舊樓改建試點項目，記者采訪了清華大學建筑學院教授、博士生導師邊蘭春。

記者(以下簡稱“記”)：朝陽危舊樓改造的探索有怎樣的必要性?

邊蘭春(以下簡稱“邊”)：中央提出“十四五”期間要在高質量發展中保障和改善民生，北京也結合自身情況做了城市更新的具體行動計劃。所以這個探索既是落實國家戰略，也是改善城市人居環境。

此前，北京探索出老舊小區改造的“勁松模式”，但是危樓重建還沒有成熟的樣板。政府怎么推動、企業怎么投入、居民怎么參與，都沒有經驗可循。

萬事開頭難。試點項目是“啃硬骨頭”，地方政府、社區、企業都花了比較大的成本，但是這很值得。我們期待它創造示范和亮點，尋找系統化、政策化的解決之策，發現可復制、可推廣的經驗。

記：危樓重建面臨哪些瓶頸?

邊：過去，我們推動城市更新大多是以房地產開發的方式，也就是先拆平再新建。如果資金壓力大，就直接增加容積率，靠增量帶來資金平衡。這種傳統模式比較簡單，對城市長遠發展帶來一定的負面影響。

城市不能無限增量，所以開發模式走到了終點。在政策約定的前提下進行有限量的擴張，才是更可持續的模式。

記：基層治理對于城市更新有什么推動作用?

邊：從政府和企業的角度來講，他們為危舊樓改建花了很多精力、財力，但是居民不能完全接受和理解，這是考驗政府擔當的時候了，需要持續的耐心推動。

怎么去統一群體意志、共同解決問題?過去，因為基層治理的架構不明確，所以沒有現成答案。現在，政府推動基層治理的能力和方式愈加成熟，統一居民意志的路徑也會更清晰。還有很重要的一點，很多城市進行城市更新時都提到一個經驗：以黨建為引領，把積極分子凝聚起來，少數人帶動達成多數人的共識。

記：危舊樓改建的成本由誰來負擔?

邊：重建時適當擴大面積、改善居住條件，這是居民愿意真金白銀掏錢的前提。

讓企業承擔成本很難。以前，企業投資房產開發，獲取利潤的方式較為明確。在新的城市更新背景下，需要改變過去獲取利潤的方式，比如可以利用閑置空間或配套設施參與社區運營，持續獲取微利。

記：光華里5、6號樓平均增加了大概10%的面積。您怎么看待這個數字?

邊：我們追求的應該是適度的、健康舒適的環境，而并不一定追求面積絕對大。跟搬到郊區的大房子里相比，光華里的住戶還能生活在熟悉的環境里，左鄰右舍都是熟人，這也不失為一種幸福。

記：北京今后的危樓改建在哪些方面還能做得更好?

邊：要做好更大范圍的危舊樓改建，要從城市運營的角度去看待，政府做好財政上的安排，對總量有估計，對過程有把握。

城市是全生命周期的特殊產品，從建造、使用，到運營、維護，再到衰敗、修復和重生，是循環的過程。很多上世紀90年代改造過的小區，很快又二次衰敗了，這是因為它沒有真正意義上的物業管理。從綠色低碳可持續的角度，我們應該進行可持續的運營維護，延長建筑壽命。

除了房屋本體設施和外部空間環境，還應該注重打造鄰里社區，也就是讓居民更有歸屬感、認同感。在老人多的地方多開展適老化改造，在孩子多的社區打造兒童友好社區。

關鍵詞： 北京 危舊樓改建 改建資金 多方共擔