近日央行與銀保監會聯合印發通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。在此之前，證監會曾公開表態，支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購。而大型優質房企已于近期啟動相關債券發行工作。比如，招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。業內人士表示，在這一融資環境下，不僅可以推動行業整合，加快企業間的優勝劣汰，也將幫助個別風險暴露企業解決信用問題。

穩妥開展房地產并購貸款

日前，中國證券報報道稱，近日人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。《通知》的核心有兩點：一是收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目;二是收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優質房地產企業。

“若某個房地產企業無法繼續經營，那么其他房地產企業就會將該企業收購或者購買該企業的項目。目前有少數房地產企業出現了風險事件，做好這些大企業在退出過程中的風險化解工作至關重要，項目并購就是其中一項重要手段。”有分析人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監會出臺《通知》的意義所在。

《通知》還提出，積極提供并購的融資顧問服務。鼓勵銀行業金融機構發揮客戶和網絡渠道優勢，整合信貸、投行、金融市場的業務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

實際上，早在12月初，監管部門就表示會合理發放并購貸款。銀保監會新聞發言人日前在答記者問時表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

房企加快債券融資步調

多重利好信號釋放的背景下，房企債券融資步調明顯加快。12月以來，碧桂園、重慶龍湖等多家房地產企業宣布啟動發行中期票據、供應鏈ABS(資產支持證券)等。

日前，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具注冊信息系統顯示，碧桂園境內主體碧桂園地產集團有限公司計劃在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據，相關注冊申請已獲受理，進入預評環節。這是碧桂園地產集團有限公司首次在銀行間市場交易商協會申報注冊中期票據。

無獨有偶，龍湖集團發布公告稱，公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司已于12月7日及8日公開發行一筆中期票據，發行規模不超過10億元。這是該公司2021年度公開發行的第一期中期票據。

此外，保利發展成功發行2021年度第四期中期票據，發行金額20億元，票面利率3.55%，發行期限為5年;與其規模相近的中海則在發行29億元公司債后，再擬注冊發行三期總計100億元的中期票據。

除中期票據外，此前招商蛇口、金地等房企的ABS產品也在交易所獲批發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似政策具有積極的意義，一方面給很多機構和企業提供了更多的金融支持和寬松環境，有助于借并購實現更好的項目擴展。另一方面，類似收并購下，一些問題房企的項目可以獲得更好地消化，有助于促進此類企業項目的去化，也加快資金的回籠，防范房企經營問題的擴大。

還有業內人士表示，未來萬科、華潤、中海等優質房企同樣有機會參與到發行并購債券中來。從財務指標來看，2021年上半年，萬科持有貨幣資金1952.2億元、有息負債總額2687.1億元，較去年同期基本持平;凈負債率僅20.2%。而華潤、招商、中海三家的凈負債率也同樣維持在行業低位。在“三條紅線”的限制下，這類企業相對更有能力完成對一些優質項目的收并購。

行業重塑形成良性循環

事實上，自2020年三季度“三道紅線”政策實施以來，房企對接手債務風險頗高的項目特別敏感，行業收并購交易規模呈現出持續大幅下滑趨勢。據Wind數據，2020年三季度到2021年三季度期間，房地產開發項目的季均交易規模191.58億元，較往年大幅降低。業內人士表示，隨著近期政策密集出臺，預計未來行業并購交易或呈上升趨勢。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，優質房地產企業通過發行債券用于兼并收購，將推動行業整合，加快企業間的優勝劣汰，對于行業重塑是一種良性循環。此外，合理的債務重組、并購支持、再融資政策也將幫助個別風險暴露企業解決信用問題。

“整體來看，雖然當前融資環境已有回暖，但分化現象愈發明顯。優質房企無疑更具有融資優勢，而負債較高的民企再融資難度依然較大。”丁祖昱表示，優質房企具備發行并購債券的優勢，無疑將進一步推動行業整合。

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