近日，貝殼研究院以“從鏈式衰退到良性循環”為主題，發布《2022年房地產市場展望報告》(以下簡稱為《報告》)。

《報告》首先回顧了2021年房地產市場的走勢。從成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。而在半年內，各項數據從歷史高位快速下降到低位，節奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。

貝殼研究院認為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。《報告》在展望2022年時預測，市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實現成交價格止跌，從全年時間序列上看，2022年市場將呈現出前低后高的走勢。隨著政策的調整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向“良性循環”過度。

此外，《報告》還以專題的形式，對2021年房地產政策、土地市場、企業以及住房租賃市場進行了回顧、分析與展望。

2021年市場下行五大特點

2021年房地產市場充滿了跌宕起伏：上半年市場熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調控力度;進入下半年，市場突然轉向陷入低迷，行業風險暴露。貝殼研究院通過數據分析，總結了2021年房地產市場呈現出來的五大特點。

第一，二手房各項成交數據均創近年來新低。

自2017年以來，國內二手房交易規模(GMV)始終保持增長趨勢，但在今年二手房交易規模第一次出現了同比下降。據測算，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%;二手房成交套數約393萬套，同比下降約9%;成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創2015年以來的最低值。

第二，2021年新房和土地市場也全面降溫，形成了全鏈降溫。

其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據國家統計局數據測算，預計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%;全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%。

房地產開發投資增速降至2017年以來歷史低位。根據國家統計局數據，2021年1-11月全國新建商品住宅開發投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%。2021年1-11月全國新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

土地成交規模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%;累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

第三，市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。

從3月到9月，二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數創2019年以來歷史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長轉負，8月起單月規模低于2019年同期，至11月單月規模為2016年以來同期最低。

不到半年，土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。而到第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%。

第四，房地產市場在下行中分化加深，市場的信用分層更加凸顯，城市、區域、產品等方面的分化均在擴大。

在本輪市場下行中，剛需房源價格回調幅度更大，剛需市場與改善市場的分化加大。貝殼二手房數據顯示，在下半年以來，低總價房源價格下跌幅度大于高總價房源，小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環境下，對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

在區域上，五大城市群今年市場“南弱北強”的周期特征更為明顯，成交增速表現出由北向南遞減的特點。不同能級的城市市場也出現了周期特征，一線城市表現弱于重點二線城市。

第五，與以往市場下行不同，今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯，即肇始于房企，也進一步影響房企。

隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控，以及房地產貸款集中度管理進一步收緊房地產企業開發貸款，導致房企融資規模明顯下降。融資收緊下，房企經營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導致購房者貸款難度加大，房企銷售進一步減慢。加上多地收緊預售資金監管，讓可用于經營的現金流雪上加霜，進一步導致房企信用違約頻發。

債務違約疊加資產減值預期導致房企信用下降，引發評級機構密集下調房企評級。同時由于市場流通性受到抑制，風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。在今年，出現暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。

總的來看，2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。

過快降杠桿導致鏈式降溫

貝殼研究院分析發現，年內市場出現了鏈式降溫導致的“過山車式”下降。其傳到過程為：3月份貝殼二手房景氣指數首先回調，4月份二手房成交量持續下跌，6月份起二手房價格接近止漲，緊接著貝殼新房帶看指數下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房價格轉跌。

《報告》認為，今年市場出現鏈式反應的直接原因是多重金融緊縮政策疊加，降杠桿過快。與歷史周期不同，本輪房地產去杠桿是全方位的，對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，并采取了貸款集中度管控、二手房指導價等直接干預政策。在不到一年的時間里，房地產金融長效機制全面落地，多項政策疊加實施，讓市場出現信用危機。

對于今年而言，信貸投放與市場節奏錯配導致市場過快降杠桿。粗略測算，一季度市場高熱，居民部門新增中長期貸款1.98萬億，創歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與去年相當約6萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%-50%的區間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29萬億，創下2016年以來同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場流通性受到抑制，風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。歷次調控中，對于價格的管控主要集中在新房市場，通過設定備案價管控房企定價。本輪調控增加了對二手房市場價格的管控。二手房指導價除了降低買房人貸款成數外，更使得短期內市場觀望，全市場流通困難。

對于房屋流通的擔憂進一步惡化購房者的悲觀預期，購房者同時面臨房價下跌、延期交房、房屋質量下降甚至爛尾的風險，購房意愿降低。債務違約增加和資產減值預期加重銀行對房地產的避險情緒，促使銀行主動放貸行為更加審慎，反過來加劇信貸緊縮。各方預期與行為共振，全市場陷入了前所未有的“交易阻滯-預期惡化”負循環。

2022年展望：市場走勢前低后高

貝殼研究院認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩信號，政策環境已經有利于市場恢復。經過一系列調整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環境有所改善。11月起，房企融資規模回升，多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期，同時房企股權、資產等交易活躍，房企短期流動性有所修復。總體來看，房企系統風險可控，市場供應能夠保證。

《報告》預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復;從購房人群上看，剛需市場率先修復。在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態度，認為2022年房地產市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。

附：2021年房地產市場回顧系列專題

2021年回顧之政策篇：

從全面管控到適度糾偏“房住不炒”不變

2021年今年全國商品房成交量呈現先高后低走勢，政策也隨著市場熱度以及階段性問題而進行了調整。

一季度，為擠出房地產市場違規資金，多地出臺嚴查房地產市場資金來源的政策，平穩市場量價漲幅。同時，多地首提“二手房參考價”，引導價格預期，抑制投資需求。

由于上半年商品房成交量價持續高位運行，二季度調控政策主要從限購、限價以及限售等方面入手，多為前期住建部約談城市的政策落地及升級，強化“房住不炒”定位。

三季度開始，隨著房企資金鏈斷裂等問題的不斷發酵，保障按時、按質交房受到廣泛關注。這一時期的調控政策主要針對預售證發放標準、預售資金監管兩方面，保在障購房人合法權權益的同時，也讓融資渠道多元化、信貸良好的房企更利于市場生存。

四季度，市場購房預期迅速下滑、房企取地意愿進一步減弱，為保證合理的資金需求得到滿足，融資、調控政策適度糾偏，信貸環境得到改善。

貝殼研究院預計，未來隨著各項利好因素的逐漸傳導，市場預期將平穩恢復，行業走向良性循環。

2021年回顧之土地篇：

市場高開低走成交三年最低

2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%;累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。從月度數據上看，7月份可視為土地市場從熱情變為理性的分水嶺。上半年累計成交金額同比增長10.3%，隨著8月土拍新規實施，疊加三線四檔調控與貸款集中度管理的影響，宗地溢價率與成交率從8月開始明顯回落。

1-11月，一線城市累計成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下滑6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅為24.8%和34.5%。從宗地成交率來看，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10至20個百分點。在市場下行的情況下，不同線級城市的分化現象明顯，城市量級越靠前穩健度越高。

集中供地是今年土地市場的一大改變，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顧今年各城市集中供地表現，可謂“先熱后冷”。首批次的宗地成交率與綜合溢價率均是年內高點，二批次集中供地在規則上明顯升級，整體溢價率從首批次16.1%降至二批次的3.4%，整體成交率則從首批次的94.4%降為69.1%。三批次拍地規則在二批次基礎上“嚴中有寬”，宗地成交率從二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

從房企拿地情況來看，表明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩健型房企獲取性價比更高的土地資源。

2021年回顧之企業篇：

信用危機爆發是必然房企需做顛覆性轉變

今年下半年，行業信用危機爆發，房企遭遇至暗時刻，這是2021年房地產行業最為關注的熱點事件。貝殼研究院認為，此輪房企信用危機，是房企高負債模式與周轉驟然降速的必然結果。

近十年來，在房地產行業快速發展中，房企對高負債的依賴程度愈演愈烈，為危機的爆發埋下潛在隱患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后，我國房地產行業進入調整期，一些抵御風險能力較差的房企陸續暴露出問題，2019年到2020年兩年之間，兩家百強房企爆發危機，千億銷售規模未能成為他們抵御風險的屏障。

與以往相比，2021年這一輪調控政策嚴格程度史無前例，是資金需求端和資金供應端的雙重調控，是從單一金融渠道到相關金融渠道的多維監管。多渠道政策疊加實施，結合行業發展所處的下行周期，多種因素結合加速了房企信用危機暴露。

隨著政府不斷釋放的積極信號提振市場信心，以及房企采用多種方式開展的自救行動，目前已經讓降至冰點的行業預期初見修復。《報告》認為，此輪行業風險出清后，房企的經營邏輯將繼續發生轉變，而后房地產行業將會進入新一輪的穩定發展周期。

貝殼研究院預測，房地產市場這一輪復蘇路徑為：政策→金融→預期→市場→房企。預計明年一季度房企融資額度恢復，從而提升行業預期，二季度開始新房市場逐漸回暖，房企資金流動性得到實質性緩解。

《報告》還認為，過去20多年房地產行業的快速發展周期已經不再，高負債高周轉模式也已經走到末路。結合市場趨勢與行業發展，未來房企需要從商業模式和業務結構兩個方面著手，做顛覆性的轉變。

2021年回顧之租賃市場：

租賃市場明顯回暖VS租賃企業蓄勢待發

雖然租賃市場在2021年明顯回暖，但整體租金比疫情之前仍下跌9%，其中超過六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。

從租金水平來看，今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%;其中，超8成城市租金同比微漲，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天;客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。

數據顯示，2021年一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。全國重點40城中，上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，已經超過20年。由于高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，在疫情沖擊后，套均月租金表現更穩。對比疫情前，各能級城市16-20年、21年及以上房齡的租賃房屋套均月租金都出現了微漲。

由于房價收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計劃推遲。一線及多數新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年。根據貝殼研究院數據，今年一線城市平均購房年齡在36-38歲，相比于2018年推遲2-3年，大部分新一線城市平均購房年齡為33-36歲，相比于2018年最高推遲3年。由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，全國重點40城大戶型成交占比增加3個百分點。

對比疫情前，市場還表現出小戶型房屋套均月租金跌幅較小、地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%、精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%等幾個特征。

此外，貝殼研究院報告還盤點了2021年租賃企業的數量、分布、融資、模式等方面的突出變化，并預判未來的行業趨勢。

2021年住房租賃企業數量規模已經達到2萬家左右，規模創歷史新高。其中超過8成的成立時間集中在2020年和2021年。在區域分布上，超6成的租賃企業分布在長三角、東南沿海及環渤海地區，企業數量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津。

在經歷了去年集中爆雷事件后，租賃企業融資難度加大。因此，租賃企業在經營模式上出現了分化，資金實力較弱的企業開始由包租轉向輕資產模式，資金實力較強的企業從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營。

貝殼研究院認為，租賃市場發展將走向成熟化發展，租賃房源機構化比例繼續提升。此外，報告還預計明年會有租賃REITs產品的推出，將有效解決重資產模式退出難題，租賃企業將再次迎來模式的創新。

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