監管層面傳遞積極信號，房企融資規模也迎來結構性修復。12月1日，貝殼研究院發布數據顯示，2021年1-11月房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規模減少1990億元。其中，11月單月房企境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。境內債市由優質發債主體主導的結構性影響，發債利率下降，發債期限延長。

發債規模或跌落萬億

根據貝殼研究院統計，2021年1-11月房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規模減少1990億元。前10月累計發債規模占比2020年全年約70%，臨近年末，根據當前債券市場趨勢，預計2021年發債規模將回落至萬億元之下。

2021年1-11月，房企境內債券規模占比71%，較2020年同期上升10個百分點;境內1-11月累計發債規模約5978億元，同比下降約6.3%。

境外方面，今年1-11月房企累計發債折合人民幣約2487億元，同比下降約39%。房企境外融資規模降幅進一步擴大，占比降至30%以下，維持近五年來低位。

融資成本方面，房企境內債券融資11月平均票面利率4.05%，較上月下降13個基點。利率本月主要受到結構性影響下降，由保利、中海、招商蛇口領銜的優質發債主體更容易獲得較低利率。

境外債券融資11月平均票面利率為8.03%，較上月下降262個基點。受到企業信用及規模影響，兩筆美元債利率分化明顯，分別為2.55%與13.50%。

地產分析師嚴躍進指出，近期房企銷售端受困，給整體現金流安全帶來了壓力，而融資“輸血”無外乎發債、配股、變賣資產等，11月初銀行間市場交易商協會傳遞出了明顯信號，各大房企也積極抓住放松的窗口期。

央企、地方國企更具融資優勢

記者注意到，境內融資規模雖出現修復性上漲，但央企、地方國企顯然更具優勢。

今年11月初，保利發展成功發行25億元中期票據，票面利率僅3.25%;中海也在11月完成29億元公司債券的發行，票面利率最高3.38%。招商蛇口、廈門建發、首開股份……都在此期間進行了“補血”。

貝殼研究院數據顯示，11月境內債券共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%，同比減少17.7%，其中境內債券發行規模占比約97%。11月房企境內債具有較強的結構性特征，46筆債券中44筆發債主體為中央或地方型國有企業，占比約96%，其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團，優質發債主體優勢愈加顯著。

受國內房地產行業寬信用預期影響，內房企多筆到期債務成功獲得展期，部分房企短期流動性得到階段性緩解，境內債修復預期明顯超過境外債。

而與之相對的，11月房企境外僅成功發行2筆債券，發債規模2.58億美元，發債數量與規模同為年內單月最小值;規模環比下降83.6%，同比下降94.3%。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，境外美元債市場低預期持續走高，內房企暴雷影響與信用下調危機仍在發酵，結合年末房企美元債余額不足，12月境外債預計維持低溫。

整體來看，11月房企境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。

到期債務規模減少多家房企債務獲展期

2021年11月，房企境內債券融資發行平均期限為3.7年，較上月增加約1.3年，境內發債主體的結構性變化增加了一定的發債期限。境外債券平均發行期限為1.9年，較上月增加約0.3年，境外債，在低預期下，成功發行的兩筆債券均為3年以下的中短期債務。11月房企境內債發行期限結構性延長，境外低預期下僅發行中短期債券。

就在11月22日晚間，保利發展公布了公司債券預案公告，擬發行公司債券規模為不超過人民幣98億元(含人民幣98億元)。該筆債券規模大的同時，期限也足夠長，有10年之久。

到期債務方面，11月房企境內外債券融資到期債務規模約731億元，環比減少5.3%，同比減少12.7%，到期債務凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。與此同時，11月內包括陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期。房企股權、資產等交易也在月內保持活躍，內房企短期流動性正在積極修復過程中。

貝殼研究院預計，12月房企到期債務維持在800億規模，房企償債壓力仍然較高。“距離年末僅剩1個月時間，房企將會加速出清存貨，或將延續下半年以價換量的策略。”潘浩稱。

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