有效應(yīng)對(duì)我國(guó)人口老齡化，事關(guān)國(guó)家發(fā)展全局。11月24日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)發(fā)布。《意見(jiàn)》明確，健全養(yǎng)老服務(wù)體系、完善老年人健康支撐體系、積極培育銀發(fā)經(jīng)濟(jì)等多個(gè)方面的規(guī)劃引導(dǎo)，其中“一碗湯”的距離獲鼓勵(lì)。基于養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大潛力，各大房企也視其為未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，《意見(jiàn)》出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)怎樣的機(jī)遇呢?

社區(qū)養(yǎng)老供應(yīng)提速

《意見(jiàn)》明確，要?jiǎng)?chuàng)新居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，通過(guò)新建、改造、租賃等方式，提升社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，著力發(fā)展街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、城鄉(xiāng)社區(qū)兩級(jí)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，依托社區(qū)發(fā)展以居家為基礎(chǔ)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織作用，探索“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從上述表態(tài)，至少說(shuō)明兩種市場(chǎng)動(dòng)向。第一、未來(lái)社區(qū)養(yǎng)老方面的供應(yīng)需要提速，尤其是物業(yè)方面，包括新建、改造和租賃等方面都會(huì)提速。尤其是對(duì)于租賃而言，其也應(yīng)該納入到當(dāng)前租賃市場(chǎng)的改革中，真正為社區(qū)養(yǎng)老提供更多房源。第二、此次提及了“社區(qū)、物業(yè)、養(yǎng)老”三位一體的模式，對(duì)于物業(yè)企業(yè)和養(yǎng)老企業(yè)等是有啟發(fā)的，后續(xù)合作的空間將更大。

此外，《意見(jiàn)》提出各地要制定出臺(tái)新建城區(qū)、新建居住區(qū)、老城區(qū)和已建成居住區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則，落實(shí)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置要求。到2025年，老城區(qū)和已建成居住區(qū)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、居住區(qū)建設(shè)補(bǔ)短板行動(dòng)等補(bǔ)建一批養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，“一刻鐘”居家養(yǎng)老服務(wù)圈逐步完善。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這個(gè)角度看，未來(lái)各類(lèi)新建和存量項(xiàng)目，應(yīng)該積極關(guān)注養(yǎng)老設(shè)施補(bǔ)短板的需求。換句話說(shuō)，如果具備此類(lèi)補(bǔ)短板的能力，其在后續(xù)獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面將具有更好的能力和條件。

適老化改造納入城市更新

適老化改造，也是《意見(jiàn)》在老人居住方面明確提出的又一點(diǎn)。打造老年宜居環(huán)境，將無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造納入城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村人居環(huán)境整治提升統(tǒng)籌推進(jìn)。

今朝裝飾的設(shè)計(jì)師譚兵指出，如果與父母同住，在房屋裝修的動(dòng)線設(shè)計(jì)、采光照明、防滑保護(hù)上都更要注意。未來(lái)房屋戶型設(shè)計(jì)在上述方面有所偏重，開(kāi)發(fā)商才能更好贏得市場(chǎng)。“父母的年紀(jì)大了，空間動(dòng)線能縮短的盡量簡(jiǎn)單，比如廚房與餐廳的距離，臥室與衛(wèi)生間的距離，洗衣與晾曬的距離等等，避免長(zhǎng)距離走動(dòng)。”

“最近我們?cè)诮佑|一家資產(chǎn)托管的企業(yè)。他們和我們聊起來(lái)，上海有一些空置的別墅，這些別墅一般的租客也租不起，畢竟一個(gè)月租金都需要8萬(wàn)了。但是他們希望改造后，用作高端養(yǎng)老的公寓。畢竟一些老年人包括子女，是有這個(gè)承受能力的。而且別墅畢竟類(lèi)似保姆用房等，以及醫(yī)療器具的進(jìn)入，都會(huì)比較容易一點(diǎn)。這些例子，其實(shí)都是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，一些養(yǎng)老地產(chǎn)可以探索的地方。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上，圍繞養(yǎng)老，相關(guān)的住房、配套服務(wù)等都會(huì)明顯拉動(dòng)。包括圍繞養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)等，都會(huì)大有增長(zhǎng)。

鼓勵(lì)“一碗湯”的距離

《意見(jiàn)》中最受關(guān)注的一句話是：研究制定住房等支持政策，完善階梯電價(jià)、水價(jià)、氣價(jià)政策，鼓勵(lì)成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養(yǎng)義務(wù)、承擔(dān)照料責(zé)任。“從這個(gè)地方可以看出，后續(xù)從養(yǎng)老的角度出發(fā)，一些購(gòu)房政策會(huì)有所調(diào)整。可以設(shè)想會(huì)有類(lèi)似的政策，即各地樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，可以向此類(lèi)有贍養(yǎng)和照料父母需求的購(gòu)房者傾斜，在購(gòu)房方面提供優(yōu)先或便利。至少類(lèi)似表述說(shuō)明，養(yǎng)老方面的支持力度提高，相關(guān)購(gòu)房的支持力度也會(huì)強(qiáng)化。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

就近居住、共同生活，子女與父母的最優(yōu)距離，是“一碗湯”的距離。家住北京東城區(qū)地壇公園附近的賀先生去年為父母在兩公里附近買(mǎi)了一套小戶型。用他的話說(shuō)，自己家所在的小區(qū)是個(gè)東城學(xué)區(qū)房，社區(qū)內(nèi)再買(mǎi)一套的難度太大，但小區(qū)兩公里便屬于朝陽(yáng)，購(gòu)房成本單價(jià)從13萬(wàn)/平方米降低至不到7萬(wàn)元/平方米。房子更新、社區(qū)更好。

“我們這種上有老下有小的，除非實(shí)力特別強(qiáng)，想在一個(gè)小區(qū)內(nèi)買(mǎi)兩套房子，要么顧得了孩子上學(xué)，就不顧了老人的舒適度，要么就像我這種選擇，一站地的距離，比一碗湯更現(xiàn)實(shí)。”在賀先生看來(lái)，要想兼顧孩子上學(xué)與父母養(yǎng)老的房子，三公里內(nèi)的教育與醫(yī)療配套一樣不可少，而家里頂梁柱的職住平衡也同樣重要。“距離單位不超過(guò)半小時(shí)路程、12年內(nèi)不錯(cuò)的教育、一家三甲醫(yī)院可能是我們這個(gè)年齡段的理想住宅。”

根據(jù)此前國(guó)家衛(wèi)健委老齡健康司發(fā)布的《2020年度國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)》，截至2020年11月1日零時(shí)，我國(guó)60周歲及以上老年人口26402萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.70%;我國(guó)65周歲及以上老年人口19064萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.5%;我國(guó)老年人口撫養(yǎng)比為19.7%，比2010年提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老市場(chǎng) 適老化改造 城市更新 房產(chǎn)市場(chǎng)