地產(chǎn)大佬華僑城開啟了“賣賣賣”模式。中國商報記者了解到，單11月，華僑城已累計出售五個資產(chǎn)項目，其中包括三個地產(chǎn)項目、一個商管項目和一個投資管理公司股權(quán)。華僑城方面表示，出售資產(chǎn)目的為聚焦文旅主業(yè)。實際上，近幾年華僑城頻繁出售資產(chǎn)，其中也不乏一些文旅項目。華僑城“賣賣賣”出于什么考慮?公司究竟是要聚焦地產(chǎn)還是文旅?

一個月五次出售資產(chǎn)

11月21日，上海產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，深圳市華高商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司。

實際上，華僑城近來開啟了“賣賣賣”模式，單11月就已五次出售旗下資產(chǎn)項目。11 月 9 日，云南文投開發(fā)投資有限公司51%股權(quán)及9634.29 萬元債權(quán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓底價約 1.83 億元。轉(zhuǎn)讓方云南文投建設(shè)投資有限公司為華僑城集團(tuán)控股孫公司。

11月11日，華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以4.86億元的底價，轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權(quán);11月12日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司以15.39億元的價格轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%的股價。

11月18日，共青城萬物長青投資管理合伙企業(yè)4.8億元有限合伙份額及2.39億元債權(quán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)掛牌，轉(zhuǎn)讓底價為49991.7萬元;一并掛牌的還有該公司100萬元普通合伙份額，轉(zhuǎn)讓底價為108.3萬元。轉(zhuǎn)讓方分別是深圳華僑城產(chǎn)業(yè)投資有限公司和深圳華僑城資本投資管理有限公司，均為華僑城集團(tuán)旗下公司。此外，公開信息顯示，9月至今，華僑城已涉及近10項股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，涉及金額逾30億元。

華僑城為何開啟“賣賣賣”模式?對此，華僑城方面對中國商報記者表示，資產(chǎn)交易行為的背后有著華僑城在新戰(zhàn)略發(fā)展模型下的戰(zhàn)術(shù)考量。公司采取資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等舉措，一是為了回籠資金，二是通過資源優(yōu)化配置，搭建產(chǎn)業(yè)平臺，集合更多優(yōu)秀企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合戰(zhàn)略補(bǔ)差。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，華僑城經(jīng)營的文旅項目回報周期長，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流吃緊，其只能通過出售資產(chǎn)回流部分現(xiàn)金流。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也對中國商報記者表示，華僑城11月五次出售資產(chǎn)是一種理性回調(diào)，以緩解前幾年過度擴(kuò)張給公司現(xiàn)金流與業(yè)績帶來的沉重壓力。

前不久華僑城發(fā)布的三季報顯示，今年前三季度，華僑城實現(xiàn)營收 494.45 億元，同比增長47.97%;實現(xiàn)歸母凈利潤 34.19 億元，同比下降 34.85%;實現(xiàn)扣非凈利潤 28.56 億元，同比下降 42.9%。而在資金方面，截至今年三季度末，華僑城貨幣資金總額為486.25億元，已比去年年底下降了119.15億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對中國商報記者表示，華僑城近期頻繁出售資產(chǎn)是由于市場調(diào)控不斷收緊，企業(yè)自身回款能力下降，債務(wù)壓力加大，出售資產(chǎn)可以在一定程度上緩解其資金壓力。另外，華僑城出售的資產(chǎn)更多屬于房地產(chǎn)板塊，這或也顯現(xiàn)出其聚焦文旅業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略意圖。

聚焦地產(chǎn)還是文旅

實際上，華僑城近幾年頻繁出售資產(chǎn)，多為地產(chǎn)項目，其中也不乏一些文旅項目。因此，華僑城也陷入了聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅的質(zhì)疑中。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，華僑城轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)和一個資產(chǎn)包;2019年，華僑城陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了位于重慶、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司的股權(quán)，總價超百億元;2020年，華僑城通過公開市場完成了11個項目的轉(zhuǎn)讓工作，合計交易對價68.9億元。其中也不乏一些文旅項目。

華僑城過往三年為何頻繁甩賣資產(chǎn)，同時出售地產(chǎn)和文旅項目的華僑城究竟會聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅?對此，柏文喜認(rèn)為，華僑城此舉是為了優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以平衡現(xiàn)金流、減輕業(yè)績壓力，而文旅項目具有大投資、重運(yùn)營與慢回報的特征，自然也在出售之列。

關(guān)榮雪也表示，華僑城連續(xù)甩賣資產(chǎn)的原因是多方面的，可能是加速企業(yè)回籠資金，緩解資金壓力，也可能是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的適當(dāng)調(diào)整。去地產(chǎn)化并不是完全做減法歸零，地產(chǎn)與文旅的合理結(jié)合才能助推企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

中國商報記者查閱華僑城財報獲悉，今年上半年，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入在營收中的占比達(dá)82.22%，相比去年的52.74%明顯提升;而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比為17.53%，相比去年的45.49%下降不少。不過，這里的文旅綜合項目收入中也涵蓋景區(qū)內(nèi)住宅銷售等地產(chǎn)性收入，純文旅項目收入是多少則不得而知。

華僑城方面對中國商報記者表示，公司這一系列動作確實是在為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型服務(wù)。2015年，華僑城集團(tuán)在原有“旅游+地產(chǎn)”模式上探索出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式。自此，去地產(chǎn)化成為其重要標(biāo)簽。然而，文旅行業(yè)資金投入大且回報周期長，依托地產(chǎn)的“輸血”，才能讓文旅業(yè)務(wù)在較長周期內(nèi)實現(xiàn)自我“造血”。

盧文曦也認(rèn)為，聚焦地產(chǎn)或者聚焦文旅，都不是企業(yè)主觀上能決定的，文旅項目需要時間培養(yǎng)和詳細(xì)調(diào)研，以適應(yīng)各個地方獨有的消費(fèi)習(xí)慣和群體特征。即使建設(shè)完成，文旅項目還要不斷進(jìn)行升級改造，這又是不小的投入。因此華僑城聚焦文旅項目的前提是通過地產(chǎn)運(yùn)營保證足夠的現(xiàn)金流。

黃立沖更是對中國商報記者坦言，華僑城不存在地產(chǎn)和文旅二選一的問題，因為其文旅項目本身也是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是定位為文旅地產(chǎn)。他認(rèn)為，華僑城“文旅+地產(chǎn)”的模式?jīng)]有問題，關(guān)鍵是看兩者能不能很好地結(jié)合，如果不能做到將兩者協(xié)同，而只是單純進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，則與公司定位不匹配，公司出售的資產(chǎn)或正是兩者不能實現(xiàn)協(xié)同的資產(chǎn)。

文旅業(yè)務(wù)前景如何

面對聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅的質(zhì)疑，華僑城對外明確表示聚焦文旅，并表示文旅是華僑城的“根”與“魂”，那華僑城的文旅業(yè)務(wù)有多大想象空間?

據(jù)了解，地產(chǎn)大佬做文旅早已有之，恒大創(chuàng)始人許家印、萬達(dá)董事長王健林、融創(chuàng)董事會主席孫宏斌、佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成等都曾在文旅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行過投資，但激起較大水花的并不多。新冠肺炎疫情的暴發(fā)更是給文旅產(chǎn)業(yè)帶來重大打擊。

柏文喜認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)做文旅，一般都是把文旅作為其爭取優(yōu)惠拿地條件的籌碼，真正熟悉文旅運(yùn)營的開發(fā)商非常少，導(dǎo)致開發(fā)商做文旅成功的寥寥。實際上，文旅項目一般都處于相對偏遠(yuǎn)的位置或者景區(qū)，這些位置配套的房產(chǎn)項目在市場下行期會首先陷入衰退而出現(xiàn)去化困難，再加上疫情對文旅產(chǎn)業(yè)的沖擊很大，做文旅項目的很多開發(fā)商如新華聯(lián)目前已陷入困境。

那華僑城打算如何發(fā)展文旅業(yè)務(wù)?華僑城方面表示，華僑城集團(tuán)意在打造一個新型生態(tài)模式，通過土地資源的獲取和賦能，建設(shè)完備的自循環(huán)系統(tǒng)，包括商業(yè)綜合體、住宅、酒店、城市基建、城市公共空間、藝術(shù)展館等，形成完整配套，以文旅為主鏈貫穿起整個生態(tài)，從而提升區(qū)域價值，將自身的“造城”優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。

黃立沖認(rèn)為，新冠肺炎疫情對文旅產(chǎn)業(yè)有一定沖擊，加上未來國人的出國游需求會明顯減少，文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很大壓力。不過，華僑城在文旅項目上有自身優(yōu)勢，其在這個領(lǐng)域深耕多年，又具有國企背景，容易獲得資金。華僑城的文旅項目預(yù)計會比其他地產(chǎn)企業(yè)的項目表現(xiàn)好一些。但華僑城文旅業(yè)務(wù)最終能否實現(xiàn)亮眼業(yè)績?nèi)Q于其作為國企的工作效率、商業(yè)模式的選擇和市場提供的機(jī)會。

華僑城的文旅項目或還需要一定的資金支撐。盧文曦認(rèn)為，華僑城深耕文旅項目沒有問題，其本身有一定的品牌影響力，又在文旅產(chǎn)業(yè)有所建樹。只是當(dāng)前疫情對文旅產(chǎn)業(yè)沖擊不小，華僑城未來深耕文旅產(chǎn)業(yè)需要先出售資產(chǎn)回籠資金。關(guān)榮雪也談到，華僑城未來文旅業(yè)務(wù)發(fā)展需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)回血，因此其應(yīng)將地產(chǎn)與文旅業(yè)務(wù)進(jìn)行合理結(jié)合。

此外，柏文喜還提到，華僑城未來要想在文旅項目上有所發(fā)展，就需要擺脫開發(fā)商思維，著眼于文旅項目本身的投資運(yùn)營。

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