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佳兆業(yè)出現(xiàn)理財產(chǎn)品逾期危機 房企金融理財行為或?qū)⒃鈬辣O(jiān)管

“舊改之王”佳兆業(yè)集團控股有限公司(以下簡稱佳兆業(yè))日出現(xiàn)擔保理財產(chǎn)品兌付逾期的危機(以下簡稱“理財門”)。中國商報記者了解到,經(jīng)過多輪發(fā)酵,目前佳兆業(yè)已提出了初步兌付方案,雙方仍在僵持。值得注意的是,作為“舊改專家”,佳兆業(yè)有大量城市更新項目在手,且中期財報顯示其已躋身“綠檔房企”之列,這能否為其未來發(fā)展提供支撐?

佳兆業(yè)正探討補救措施

11月9日夜間,佳兆業(yè)發(fā)布公告表示,深圳錦恒財富管理有限公司(以下簡稱錦恒財富)已發(fā)行若干理財產(chǎn)品,到期后沒有贖回該等產(chǎn)品。公司之附屬公司佳兆業(yè)集團(深圳)有限公司已就該筆款項提供若干擔保。佳兆業(yè)正在確定所涉金額及針對此問題探討補救措施。

該事件要追溯到11月4日,一則關(guān)于佳兆業(yè)理財產(chǎn)品逾期的截圖在業(yè)界流傳。截圖對話稱,目前佳兆業(yè)的流動出現(xiàn)問題,今天到期的產(chǎn)品出現(xiàn)逾期,之后的產(chǎn)品情況也不容樂觀。

據(jù)悉,佳兆業(yè)通過錦恒財富布局總本金119.13億元,預期到期的利息達8.75億元,合計127.88億元,此次逾期規(guī)模約為3億元。11月5日,深圳有關(guān)監(jiān)管部門召開專題會議,佳兆業(yè)的流動問題在會上被討論。同日,佳兆業(yè)擬處置的資產(chǎn)清單曝光。

11月8日深夜,佳兆業(yè)發(fā)布致歉通知,稱對各位投資人帶來的困擾深表歉意,公司正在加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置,回籠資金用于兌付財富產(chǎn)品;梳理可抵押資產(chǎn),為財富產(chǎn)品提供兌付保障;加快在售地產(chǎn)項目銷售,實現(xiàn)快速回款。

佳兆業(yè)的初步兌付方案顯示,其未來一年內(nèi)或?qū)⑻幹?8個項目,總面積144萬方米,總貨值818億元,對應銀行融資額203億元。

對于佳兆業(yè)遭遇的“理財門”,地產(chǎn)分析師嚴躍進對中國商報記者表示,佳兆業(yè)此次危機源于理財產(chǎn)品,目前很多房企對金融理財涉足太多,大量風險由此傳遞到房地產(chǎn)行業(yè),下一輪監(jiān)管層可能會對房企做金融理財的行為進行嚴管。

美元債或是佳兆業(yè)最大隱患

實際上,佳兆業(yè)的財務危機早見端倪。作為地產(chǎn)行業(yè)美元債規(guī)模超過百億美元的三家房企之一,佳兆業(yè)以153.8億美元的美元債規(guī)模緊隨恒大之后。

數(shù)據(jù)顯示,佳兆業(yè)目前流通美元債18只,余額為115.74億美元,而且票面利率較高,有12只在10%以上。僅今年以來,佳兆業(yè)已經(jīng)累計九次發(fā)行30億美元優(yōu)先票據(jù),票據(jù)利率在10.875%-11.95%之間。在償債方面,佳兆業(yè)有一只4億美元的債券將于下個月到期,未來12個月內(nèi)更有32億美元債到期,償債壓力較大。

值得注意的是,惠譽、標普、穆迪三大國際評級機構(gòu)都將佳兆業(yè)評級下調(diào)。例如,10月27日,惠譽下調(diào)佳兆業(yè)長期外發(fā)行人違約評級(IDR),由“B”下調(diào)至“CCC+”; 11月9日,惠譽再次宣布將佳兆業(yè)長期外發(fā)行人違約評級、高級無抵押評級從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”。

“上市房企最怕被下調(diào)評級,這對房企的股市和債市都會形成較大壓力。被下調(diào)評級的房企后續(xù)融資難度會明顯加大,融資成本也會大幅攀升。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者坦言。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也對中國商報記者表示,出現(xiàn)資金流動危機更多是由于房企長期的運營問題導致的,并非階段混亂。“理財門”事件對佳兆業(yè)影響不小,三大評級機構(gòu)下調(diào)評級也是根據(jù)其未來經(jīng)營狀況作出的理判斷。這些都給房企一個警示,只有把握自身經(jīng)營的房企才能保障穩(wěn)步發(fā)展。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖則對中國商報記者表示,佳兆業(yè)最大的隱患在于美元債,而并非理財危機,只是理財產(chǎn)品最先暴露出問題。實際上,當前房地產(chǎn)行業(yè)融資無論是通過承兌匯票、人民債券、美元債還是民間融資的途徑,其面臨的形勢都很嚴峻。

大量城市更新項目能否為其提供支撐

值得注意的是,作為“城市更新第一股”,佳兆業(yè)最大的底牌在于其有大量城市更新項目在手,且已躋身“綠檔房企”之列,這些更新項目能否為其未來發(fā)展提供支撐?

數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月底,佳兆業(yè)共有213個城市更新項目,占地面積超5370萬方米,按貨值計算,兩大一線城市深圳和廣州兩地占比達到73%。按照佳兆業(yè)的初步兌付方案,其未來一年內(nèi)或?qū)⑻幹?8個項目,總貨值818億元。

而在財務數(shù)據(jù)方面,截至今年6月底,佳兆業(yè)的三道紅線全部處于綠檔,并有持續(xù)向好趨勢,其剔除預收款的資產(chǎn)負債率為69.9%,凈負債率為93.7%,現(xiàn)金短債比為1.53倍。

盧文曦認為,這個兌付方案的項目較多,貨值較高,對公司而言確實是個救急的方案。佳兆業(yè)手持大量“余糧”也無疑是好事。但城市更新項目投入周期長、投入資金大,仍存在很大變數(shù),企業(yè)還是要老老實實做項目。

關(guān)榮雪也認為,從沉淀資產(chǎn)來看,佳兆業(yè)確實手持較多舊改項目,若按預期進程推進,未來其將具有一定抵抗風險的信心。但當前房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷收緊,降溫特征凸顯,去化進程或存在周期延長的可能。因此,佳兆業(yè)長期危機能否解決具有很大的不確定。嚴躍進補充道,佳兆業(yè)手持的城市更新項目多位于市中心,本身是較好的資產(chǎn),但在新冠肺炎疫情背景下,項目出售不確定加大,接盤人會更加挑剔。

黃立沖甚至直言,一直以來,房企之所以能融到大量資金是因為其資產(chǎn)可以抵押。但如果這些資產(chǎn)在短時間內(nèi)被出售還債,其回收率大多只在30%-50%之間。佳兆業(yè)提出的兌付方案只是緩兵之計,投資人接受了此方案也很難保證公司不會再次違約。他預計,“我對未來佳兆業(yè)走出危機并不樂觀,并不是因為其走不過理財兌付危機這一關(guān),而是因其很難處理自身美元債到期的問題。”

關(guān)鍵詞: 佳兆業(yè) 理財產(chǎn)品逾期 房地產(chǎn)企業(yè) 金融理財行為

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