穿越房產交易下行周期，中介機構真正的考驗已經開始。11月9日，貝殼公布今年第三季度財報，貝殼三季度存量房交易GTV為3782億元(人民幣，下同)，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV 4101億元，同比下降2.5%。二手房交易市場究竟有多慘，貝殼的三季報可見一斑。

二手房凈收入同比下降31%

公告顯示，今年第三季度貝殼找房總交易成交額(GTV)為8307億元，同比下降20.9%。其中二手房交易總價值為3782億元，同比下降34.3%;新房交易總價值為4101億元，同比下降2.5%;新興和其他服務的GTV為423億元，同比下降20.4%。

具體而言，今年第三季度貝殼二手房交易服務的凈收入為61億元，而2020年同期為88億元，同比下降31%。其中，第三季度貝殼傭金收入為53億元，而上一年同期為79億元，傭金收入下滑是由于該公司旗下鏈家品牌的二手房交易業務的總交易額下降至1853億元，而上一年同期為2857億元。

二手房交易凈收入的減少，也導致貝殼毛利率出現下降。數據顯示，貝殼找房2021年第三季度的毛利潤為28億元，而2020年同期為44億元;2021年第三季度的毛利率為15.2%。

新房交易服務的凈收入較去年同期略有增長，今年第三季度貝殼新房交易服務的凈收入為113億元，主要是由于新屋交易傭金的溫和增長，不過，第三季度新房交易GTV為4101億元，同比下降2.5%。

貝殼的營收構成主要有三部分：二手房交易服務、新房交易服務，以及新興業務服務三大板塊。最近兩年，其新房交易服務雖異軍突起，但二手房交易服務仍占據主導地位。

二手房交易市場究竟有多慘，貝殼的三季報可見一斑。

對于市場變化，貝殼董事長兼CEO彭永東則表示，盡管公司的業務在短期受到市場下行的影響，但房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。近期金融監管部門也多次回應市場關切，消費者合理的資金需求正在得到滿足。

“指導價”影響有限

2021年第四季度，貝殼預計其總凈收入將在145億元(23億美元)至155億元(24億美元)之間，較去年同季度下降約31.6%至36.0%。之所以繼續保持“悲觀”情緒，也是因為近期調控政策的壓力逐漸顯現。

國家統計局數據顯示，9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續16個月房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，而9月份明顯出現下跌。“這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態勢，說明市場本身進入明顯的降溫周期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

9月份二手房價格環比下跌的城市達到52個、上漲城市僅17個，另有1個城市持平，大概有3/4的城市出現了明顯的降價現象。

今年以來，全國多地陸續出臺二手房“指導價”。深圳市住房和建設局今年2月發布了3595個住宅小區二手房成交參考價，標志著深圳正式建立二手住房成交參考價格發布機制，也成為這一輪二手房指導價政策的“首試者”。

隨后，寧波、成都、上海、無錫、北京等多個城市也發布了二手房“指導價”。不過部分城市的覆蓋力度不如深圳，因此也就造成城市之間的差異性。以北京為例，目前僅海淀房協發布了部分熱點小區的二手房交易“指導價”，名單包含海淀29個重點小區，對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導價。超過掛牌指導價1%的不予掛牌。

“指導價政策影響有限，北京地區沒有指導價的小區也在降價。”中原地產首席分析師張大偉表示，二手房市場放款難，已經全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當下貸款周期已經超過3個月，年內放款難的情況持續下去，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經是多年最低點。

房貸利率出現松動

事實上，在一線城市中，二手房占市場交易總成交量已大大超過新房，而這些城市大多存在“去泡沫”壓力。信貸政策精準有效管控，其變化也是對市場平穩的保障，近期信貸也開始出現松動。

貝殼研究院數據顯示，10月90城中20個城市房貸利率出現下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。這主要是由于放款動作與利率調整存在一定時差，10月銀行發放的貸款多為前幾個月期簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

9月底以來央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩有序”，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調的城市范圍將擴大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環境的邊際改善有利于市場預期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩健康發展。

房貸利率下降，似乎成為本輪市場調節的轉折點，剛需群體入場，能否挽回二手房市場的“慘局”?

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