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不少房企遭遇債務(wù)危機(jī) 超80%百強(qiáng)房企10月業(yè)績下滑

陽光城的債務(wù)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵,其三季度業(yè)績報(bào)告還引來股東的“反目”。除了歸咎于這家閩系房企的高杠桿外還與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇冷相關(guān)。實(shí)際上,日前多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示,房企10月發(fā)債規(guī)模大幅縮減,銷售業(yè)績也明顯下滑。接下來的兩個(gè)月,房企能否恢復(fù)元?dú)?

陽光城和奧園債市表現(xiàn)堪憂

11月1日,陽光城發(fā)布公告表示,擬對(duì)旗下三只美元債券進(jìn)行要約交換,并就債券契約修訂進(jìn)行同意征求,相較于原債券即為展期。此外,陽光城提出對(duì)五只債券的契約修訂進(jìn)行同意征求。

在發(fā)布公告的同一天,大公國際將陽光城評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面,東方金誠也下調(diào)了陽光城主體信用評(píng)級(jí)以及相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)。11月2日,中誠信國際也將陽光城主體及“17陽光城MTN001”等債項(xiàng)列入可能降級(jí)的觀察名單。

除了旗下多只債券下跌,陽光城業(yè)績下滑還引來股東的“反目”。10月29日,陽光城發(fā)布的業(yè)績報(bào)告顯示,今年三季度其營收同比下降18.24%,凈利潤同比下降11.57%。報(bào)告還提到:董事陳奕倫、姜佳立因?qū)τ诠救径人憩F(xiàn)的經(jīng)營惡化,需要得到管理層合理解釋,故對(duì)公司今年三季報(bào)無法保證季度報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整,請(qǐng)投資者特別關(guān)注。

而這背后都直指陽光城目前面臨的資金鏈緊張問題。數(shù)據(jù)顯示,截至今年三季度末,陽光城貨資金為271.8億元,相比去年底下滑約45%。而未來一年內(nèi),陽光城將有大量短期債務(wù)到期,今年內(nèi)到期的境內(nèi)外債券規(guī)模約為53億元,2022年到期的債務(wù)約為185億元。

陽光城之外,另一家千億級(jí)別房企奧園也在債市表現(xiàn)疲軟。“20奧園01”債券一個(gè)月以來跌幅僅次于接違約的陽光城。11月1日,該債券一度跌幅超20%,觸發(fā)臨時(shí)停牌11月2日,該債券繼續(xù)下跌9.47%。實(shí)際上,6月初以來,奧園股價(jià)就一直跌跌不休,從最高點(diǎn)9.34港元/股跌至11月3日收盤的2.71港元/股,五個(gè)月時(shí)間跌去約70%。

實(shí)際上,早在10月15日,標(biāo)普就將奧園的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”,將該公司未償付的高級(jí)無抵押票據(jù)的長期評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。 10月18日,穆迪還對(duì)奧園“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查,并將由奧園發(fā)行債券的“B2”高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查。

此前,10月11日,當(dāng)代置業(yè)也發(fā)布公告稱,10月25日到期的2億美元債券余額擬延期三個(gè)月兌付,尋求投資人諒解和同意。但10月20日,公司再發(fā)文,終止有關(guān)于上述美元債的延期同意征求。10月26日,當(dāng)代置業(yè)最終正式公告違約。

10月房企發(fā)債規(guī)模縮減

對(duì)于上述三家房企面臨的債市問題,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)中國商報(bào)記者坦言,陽光城前期拿了很多項(xiàng)目,如今市場轉(zhuǎn)向,陽光城選擇以價(jià)換量,自然會(huì)出現(xiàn)利潤下滑。實(shí)際上,上述房企都是典型的高杠桿房企,尤其陽光城此前擴(kuò)張很快,并吸收了很多資金,一旦遇到市場流速放緩很容易出現(xiàn)問題。

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄也對(duì)中國商報(bào)記者表示,陽光城如今的處境來源于前幾年高杠桿擴(kuò)張埋下的隱患,其在快速擴(kuò)張時(shí)拿了很多位置不好的地,并配套了很多商辦用地,如今這些商辦、大戶型、文旅項(xiàng)目等都不好出手,導(dǎo)致積累越來越多,負(fù)債也越來越多,危機(jī)遲早會(huì)爆發(fā)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠也對(duì)中國商報(bào)記者表示,陽光城、當(dāng)代置業(yè)、奧園等房企由于幾年擴(kuò)張步伐較快,資金方面主要依賴于外部融資,致使負(fù)債規(guī)模逐漸攀升。但在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下,外部融資渠道收緊,疊加企業(yè)銷售業(yè)績并不理想,企業(yè)資金流動(dòng)壓力增加。尤其陽光城由于年來頻頻高溢價(jià)拿地加速規(guī)模擴(kuò)張,負(fù)債規(guī)模明顯上升,而受土地成本、融資成本等因素影響,陽光城整體盈利能力不強(qiáng),存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上,來不少房企遭遇債務(wù)危機(jī)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入10月,房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機(jī),先后有綠地、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)20%的跌幅。

值得注意的是,目前房企發(fā)債規(guī)模已大幅縮減。貝殼研究院11月1日發(fā)布的報(bào)告顯示,今年1月-10月,房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元,同比下降24%,僅為去年全年的約66%。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,10月份房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模陡降,為130.01億元,相比9月份下滑了60.4%;10月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為84.27億元,同樣下降明顯。

房企發(fā)債規(guī)模為何大幅縮減?合碩房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國商報(bào)記者表示,房企發(fā)債規(guī)模縮減的原因一是債券融資成本上升,二是債市融資環(huán)境整體收緊。高成本疊加融資難度大,房企自然會(huì)減少債市融資操作。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖則對(duì)中國商報(bào)記者坦言,目前整個(gè)債券市場對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為擔(dān)心,因此敢認(rèn)購房企發(fā)債的投資人很少。

梁楠認(rèn)為,房企發(fā)債規(guī)模縮減一方面由于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí),影響投資市場信心,可能導(dǎo)致房企發(fā)債進(jìn)一步困難;另一方面,10月處于房企發(fā)債的傳統(tǒng)淡季,疊加國慶假期影響,10月房企整體發(fā)債規(guī)模縮減。整體來看,隨著房企債務(wù)違約等事件接連發(fā)生,投資市場的態(tài)度更加謹(jǐn)慎,房企的融資壓力較大。

超80%百強(qiáng)房企10月業(yè)績同比下降

除了債市的收緊,房企銷售層面也明顯遇冷,房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,逾80%百強(qiáng)房企10月單月業(yè)績同比降低,其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%。

中指研究院報(bào)告顯示,今年1月-10月百強(qiáng)房企銷售額均值為1067.5億元,同比增長16.3%,與1月-9月均增長率19.9%、1月-8月均增長率29.8%相比,繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。并且從趨勢圖上看,百強(qiáng)房企增速在1月-2月達(dá)到全年峰值之后即出現(xiàn)了大幅下降,呈現(xiàn)“倒V”走勢。

對(duì)此,梁楠透露,由于房地產(chǎn)市場銷售端處在防止房價(jià)漲幅過大的相關(guān)政策調(diào)控下,加之部分城市房貸額度緊張,貸款難度較大,市場觀望情緒較濃。同時(shí),多城二輪土拍熱度下降,或?qū)灰资袌鲆灿幸欢ㄓ绊懀瑢?dǎo)致10月新房去化表現(xiàn)欠佳,這也說明了在多重因素共同作用之下,房地產(chǎn)市場不容樂觀,房企年末的經(jīng)營壓力仍較大。

黃立沖認(rèn)為,目前的政策下銀行嚴(yán)格控制買房人的按揭貸款,買房客可動(dòng)用的杠桿明顯減少。此外,多地的地方政府還啟動(dòng)了限制過戶轉(zhuǎn)讓、資金監(jiān)管等政策,這都導(dǎo)致房企銷售額的下滑。盧文曦也提到,目前的金融政策下,房企賣房只能先收到首付款,貸款資金要等四五個(gè)月甚至半年才能收到,這使其面臨很大的壓力。

接下來兩個(gè)月,房地產(chǎn)市場銷售和債市層面預(yù)計(jì)表現(xiàn)如何,房企能否恢復(fù)元?dú)?對(duì)此,黃立沖認(rèn)為,最后兩個(gè)月,金融機(jī)構(gòu)的貸款政策或有所放松,部分城市也可能會(huì)出臺(tái)減免交易稅等相關(guān)政策。但總體來說,今年的政策力度不會(huì)太大,明年是房企償債高峰期,預(yù)計(jì)地方政府出臺(tái)政策的力度會(huì)更大。而在銷售和債市層面,預(yù)計(jì)房企今年全年銷售額較難實(shí)現(xiàn)增長,也很難融到新債。

梁楠也認(rèn)為,整體來看,今年房企全年業(yè)績大概率不會(huì)有較大突破。預(yù)計(jì)接下來至年末,房企仍需加快推貨節(jié)奏,深化銷售渠道積極營銷,進(jìn)行全年業(yè)績沖刺,同時(shí),“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀榉科笤黾愉N售回款的重要方式。薛建雄直言,四季度房企處境會(huì)越來越困難,要恢復(fù)元?dú)饪赡芤鹊矫髂甓径纫院蟆?/p>

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