屋漏偏逢連夜雨，中國奧園近期“麻煩”纏身。在接連爆出評級下調(diào)、物業(yè)賣盤后，11月5日，奧園系旗下上市公司紛紛出現(xiàn)下跌，截至今日收盤，中國奧園跌超10%、奧園健康跌超15%，就連奧園美谷也跌超9%。房企爆雷聲音不斷，一時間風聲鶴唳，股價大幅下跌，是市場所給予最真實的反應。

與花樣年、當代置業(yè)不同的是，奧園方面尚未暴露出流動性危機，但其“斷臂”求生，賣掉物管這類“未來”資產(chǎn)，似乎也預示著即將到來的危機。此外，奧園旗下中國文旅四度沖擊IPO，雖然艱難，但卻不得不為之，“找錢”姿態(tài)顯露無遺。左手拿文旅上市，右手賣掉物業(yè)股權，被降級的中國奧園還有翻身的機會么?

遭遇“股債雙殺

中國奧園正在遭遇“股債雙殺”。

股票方面，自今年6月以來，中國奧園股價從高位的8.331元跌至今日收盤的2.19元，短短5個月時間跌幅高達74%。債券跌幅表現(xiàn)亦不遑多讓，“20奧園01”從今年8月的97元下跌至最新的26元，期間曾觸發(fā)20%跌幅臨停。

上述表現(xiàn)，顯然不是一則“傳聞”可以影響的。11月1日，中國奧園曾發(fā)布澄清公告，對“京漢置業(yè)被納入失信被執(zhí)行人”作出回應，京漢置業(yè)不屬于失信被執(zhí)行人，目前也未被采取限制高消費的措施，對奧園日常營運及業(yè)務并無重大不利影響。

雖然“傳聞”不實，但機構近期多次下調(diào)中國奧園評級，卻是一記重拳。10月15日，標普將中國奧園的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”;10月18日，穆迪也將中國奧園B1企業(yè)家族評級列入評級下調(diào)觀察名單。11月4日，惠譽發(fā)布報告，將中國奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調(diào)至“B+”，展望“負面”。同時，還將其高級無抵押評級及其未償付高級無抵押美元票據(jù)評級從“BB-”下調(diào)至“B+”，回收率評級為“RR4”。

房企爆雷聲音不斷，一時間風聲鶴唳。綜合來看，機構評級下調(diào)，核心觀點就是擔心奧園方面現(xiàn)金流動存在不確定性。

與花樣年、當代置業(yè)不同的是，奧園方面尚未暴露出流動性危機，但種種動作表明，中國奧園自身大概率存有即將顯露的“危機”。

賣掉“未來”

在疫情期間，物管板塊是房企成長的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而隨著爆雷聲音不斷，物管板塊的身份轉變?yōu)樽跃?ldquo;良藥”，成了爆雷房企自救時的第一選擇。

藍光嘉寶、富力物業(yè)賣身碧桂園，當代置業(yè)旗下的第一服務賣身融創(chuàng)，恒大物業(yè)賣身合生創(chuàng)展，但因故最終沒能落地。新力服務屢屢傳出賣身“傳聞”，雖然目前尚未有確切消息，但賣與不賣大概率只是時間問題。

中國奧園也未能幸免，選擇了“斷臂”求生。11月4日晚間，中國奧園、奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

事實上，中國奧園已就奧園健康股權出讓問題，接觸過多名買家，合生創(chuàng)展、碧桂園、龍湖、保利皆為接觸方。部分參與洽談的企業(yè)也證實，“目前僅僅在接觸階段，尚無實質(zhì)進展”。

多家接觸方企業(yè)向北京商報記者表示，相比佳兆業(yè)的舊改資源，奧園的物業(yè)資產(chǎn)并不算好。“佳兆業(yè)的舊改資產(chǎn)，無論是區(qū)域位置還是可持續(xù)性，都是比較優(yōu)質(zhì)的，物業(yè)則是個掙慢錢的資產(chǎn)，變現(xiàn)能力較慢，且奧園物業(yè)板塊也不算頭部企業(yè)。在遍地都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的當下，奧園物業(yè)出售存在難度，除非選擇壓低價格。”

物管企業(yè)選擇賣身，也被看作房企揭下了最后一塊遮羞布，因為其被視為房企的“未來”，部分物管企業(yè)上市后，總市值甚至超過了母公司。即便自身質(zhì)地優(yōu)秀，物管企業(yè)仍無法掌控自己的命運。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè);交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，中國奧園是近年來中小企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的代表型企業(yè)，付出的代價就是負債規(guī)模的快速增長。而在市場下行趨勢下，這些債務就成了公司巨大的包袱。年內(nèi)中國奧園在公開市場已兌付90多億元信用債，對于銷售規(guī)模走低的奧園來說，壓力已經(jīng)很大。但該公司在明年1月還將面臨約31億元的海外債到期，在目前的市場環(huán)境下，將會對公司產(chǎn)生不小的壓力。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則表示，根據(jù)媒體報道消息，奧園健康擬以30億元出售物業(yè)股權，但這部分資金大概率無法覆蓋中國奧園近期待償還的債務。從基本面上看，目前中國奧園已“大跨步”將版圖延伸至文旅、醫(yī)美、金融、教育等領域，“求變”的時候也最是“花錢”的時候。

對于股債表現(xiàn)、物業(yè)出售事宜，北京商報記者與中國奧園方面取得聯(lián)系，對方回應稱“一切以公告為準”。

強推文旅上市

截至目前，中國奧園旗下一共有三個上市平臺，中國奧園、奧園健康以及A股“更名”的奧園美谷。隨著房地產(chǎn)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺，中國奧園也意圖尋找新的“助力”，把文旅板塊推上港交所。

在經(jīng)歷了前三次失敗后，中國奧園旗下的中國文旅集團再次遞交了招股書，并更名為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”(以下簡稱“大灣區(qū)文旅”)。

對于此次更名，大灣區(qū)文旅方面表示，順應大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢，公司業(yè)務將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國及海外市場，重點專注于及加強文化旅游業(yè)務，打造一流的文旅運營平臺。

故事很美好，但現(xiàn)實卻并非如此。記者注意到，在大灣區(qū)文旅的收入中，其文化旅游業(yè)務占比很小，主要收入依靠銷售度假物業(yè)業(yè)務來實現(xiàn)。

2021年前5個月，中國文旅來自銷售度假物業(yè)的收入占總收入的比例為87.1%，而其來自文化旅游的收入占比僅有12.9%，“賣房”業(yè)務占總收入超八成。可謂冠以文旅之名，而無文旅之實。對于大灣區(qū)文旅能否如愿上市，業(yè)內(nèi)人士也多持有“保留”態(tài)度。

在地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，無論是大灣區(qū)文旅四度沖擊IOP，還是奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務，中國奧園意在向市場輸出“多元化”概念。“房地產(chǎn)變差了，我們不只有房地產(chǎn)。”但中國奧園的“多元化”并不順利，本質(zhì)核心還是以地產(chǎn)業(yè)務為主。

“危機”早有先兆

中國奧園的“危機”有跡可循。

眾所周知，土儲是房地產(chǎn)企業(yè)的立身之本，而中國奧園今年中期業(yè)績報告，新增土儲卻意外“消失”了。

之所以會消失，也是因為太少了。中國奧園2021年上半年新增可開發(fā)建筑面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約人民幣42億元，新增可售貨值逾人民幣178億元。對比來看，2020年上半年，中國奧園新增建筑面積約695萬平方米，新增可售貨值約人民幣832億元。

新增土儲消失了，中國奧園把舊改擺在了臺前，但發(fā)力舊改短期能說通嗎?

如果對中國奧園有關注，其遭遇惡意做空也已屢見不鮮，根本原因是其“明股實債”遭質(zhì)疑。根據(jù)此前的做空報告，中國奧園的非控股權益占總權益比例超60%，而只分享不到20%的利潤，存在嚴重不對等情況，被懷疑為“明股實債”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年到2020年，中國奧園資產(chǎn)凈值中，非控股權益占比分別為39.05%、62.56%、61.37%、59.38%以及65.8%，對應的非控股股東凈利潤占比則分別是12.52%、15.98%、18.03%、19.55%以及16.21%。而凈資產(chǎn)中，非控股權益也由2016年的57.13億元，上升至2020年的357億元;相對的公司股東應占權益由2016年的89.18億元，上升至2020年的185.53億元。

可以看出，中國奧園四年時間，非控股權益增長近300億元，超出公司股東應占權益近一倍，而對應凈利潤占比卻一直沒超過20%的紅線。非控股股東們付出了巨額的資本，卻并沒有獲得與之匹配的回報。

最近一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境有目共睹，房企的“難”變成“格外艱難”。左手拿文旅上市，右手賣掉物業(yè)股權，被降級的中國奧園還有翻身的機會么?

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