伴隨著地產行業進入調整階段，物業行業的并購節奏也隨之加速。來自中指研究院的最新研報顯示，2021年以來，物管領域已經發生了63宗并購事件，超310億元的交易金額更是創下了行業新高。在業內看來，擴規模是各家物業企業尤其是頭部企業的主流需求，收并購依舊是企業直接快速獲得交付面積的有效途徑。出于戰略發展的需要，企業短時間內不會停下擴張的步伐。

交易總額大增約198%

根據中指研究院最新研報，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業;交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

據統計，2021年內僅第一季度公告披露的并購事件達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額;并購標的估值水平在7.45x與26.9x之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。

“總體來看，今年行業并購市場整體呈現交易額創新高、標的估值理性的特點。”據中指物業事業部副總經理牛曉娟分析介紹，2021年，剔除專業服務類與市政環衛類標的企業，并購方涉及增加在管面積總量約8.9億㎡。

而從年內物業管理行業收并購情況來看，并購物企中在管面積Top5企業分別為碧桂園服務、合景悠活、萬物云、雅生活、恒大物業;第一服務、龍湖智慧服務、旭輝永升服務、融創服務則緊隨其后。

在交易金額、交易宗數以及并購標的規模上，碧桂園服務成為2021年物業管理行業當之無愧的“并購王”。據統計，碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領銜其他市場參與者。其中，年初54.32億元“聯姻”藍光嘉寶，9月一周內約133億接連“鯨吞”富良環球與鄰里樂控股，也為碧桂園服務增加潛在在管面積約2.8億㎡。

規模與資源協同類收購占“大頭”

從行業并購的類型來看，規模與布局，資源協同類并購，是現階段行業并購的主要類型。

具體來看，截至2021年11月1日，物管領域涉及到規模與布局、資源協同類收購共31宗，交易總金額為237.71億元，占比75.46%。其中，以碧桂園服務、萬物云與合景悠活等為代表。

以合景悠活為例，這家原本規模在行業內并不具備優勢的中小物企，正是通過上演“蛇吞象”、做大規模的典型案例，借由收并購這一手段實現了自身管理規模激增6倍的變化。公開資料顯示，自2020年10月上市后，合景悠活基本將公司上市募集資金約24億元全部用于收并購擴張;截至2021年6月末，該公司總在管面積達到1.65億平方米，同比增長617.8%。而在2021年中期業績會上，嘗到收并購“甜頭”的合景悠活公司管理層更是公開表態，下半年還要“買買買”，并將收并購額度上調40%。

值得一提的是，在“三道紅線”及“兩個上限”的宏觀調控影響下，2021年以來，部分地產企業相繼被爆出現債務問題，在此背景下，不少房企為緩解或擺脫現金流困境，將昔日看好的物業資產列入出售清單。典型案例如富力物業，這家物企已經被碧桂園服務收入囊中;另有幾大成長性優異、管理規模可觀的優質標的被擺上了貨架，如新力服務以及恒大物業。

牛曉娟分析指出，回顧2021年以來的60余宗并購交易，從開年之初合景悠活收購雪松智聯“蛇吞象”開始，“大魚吃小魚”、“大魚吃大魚”的行業并購案例層出不窮，并購類型以規模擴張為主，同時強調多元化業務布局。

在牛曉娟看來，類似碧桂園服務、萬物云等企業通過收并購窗口期積極搶占糧草，繼續鞏固頭部企業優勢地位及提升市場占有率，強者恒強的行業格局顯現。“同時，合景悠活、和泓服務等規模相對較小的物業企業，在市場集中度快速提升背景下，抓住機遇，展現出規模化發展的決心和魄力。”

業內：收并購仍將持續

盡管2021年內并購事件層出不窮，但物管行業并購案例的不確定性，也在年內得到了充分體現。如：年初彰泰物業易主融創服務，隨后新力服務去向未定，而第一服務也是停牌近一個月于近日公布被融創服務收購部分股權。

對于未來企業間的收并購是否還會持續的問題，牛曉娟分析認為，從目前來看，企業間的并購行為在運作過程中會面臨許多不確定的因素及風險，使并購達不到預期的效果。具體來看，政府監管、定價爭議、支付方式以及投后管理，是影響企業并購行為的四種因素。

以“定價爭議”這一因素為例，并購是成本與價值相互博弈的重要過程，并購價格的最終確定是并購企業愿意出的最高價和目標企業所愿意接受的最低價之間談判的結果，然而談判過程中經常會出現“事與愿違”而合作終止的情況。

“如恒大物業先后與碧桂園、萬科、合生創展等接觸過，市場傳可能也因價格談不攏，先后退出收購事宜。”牛曉娟如是舉例。

談及“投后管理”這一因素，牛曉娟則指出，由于物業行業區域特征明顯，存在不熟悉新監管體制、新市場運營不熟練、企業文化差異、被收購企業人員流失、資源及管理層注意力分散等風險，這類不穩定的因素所產生的“擔憂情緒”也會直接影響到企業的后期收購后的企業收并購的決策。

談及2021年以來的物企收購熱潮，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，眼下，物管領域收購正面臨新的市場機遇。“物管本身是作為風口上的產業，但是由于疫情的沖擊，部分項目轉讓的可能性增大。這個時候從物管的收購角度看，反而形成了比較好的收購和擴張機會。”

關鍵詞： 物業行業 并購事件 交易總額 擴張步伐