近兩日，國際評級機構穆迪接連下調了十余家房企的信用評級或評級展望。而不久前，另兩家國際評級機構標普、惠譽也下調了多家房企的評級。三大國際評級機構輪番下調房企評級反映出房企償債壓力加大，當前房企融資能力下滑，加之銷售回款不景氣，壓力可想而知。此外，四季度的融資環境放松或對房企償債能力改善有限。

三大評級機構輪番下調房企評級

10月18日，國際評級機構穆迪接連下調了十余家國內上市房企的信用評級或評級展望，其中包括綠地、陽光城、富力、佳兆業、奧園、合生創展、祥生、中梁等多家知名上市房企。

報告顯示，穆迪對佳兆業、富力、奧園、綠地等企業信用評級有所下調，例如其對佳兆業的評級從B1下調至B2，對富力的評級從B2下調至B3，而對領地、三盛、合生創展等評級展望從“穩定”下調至“負面”。

穆迪下調房企評級的核心原因為房企償債能力下降。例如，穆迪將陽光城評級由B1下調至B2，主要考慮到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內債券。

實際上，本月的不久前，標普和惠譽也對部分國內房企下調了評級。例如，標普將富力評級從“B”下調至“B-”，展望為負面，對綠地長期發行人信用評級從“BB”下調至“B+”;惠譽也將鑫苑置業評級下調至“C”。

更有統計數據顯示，截至9月底，穆迪、標普和惠譽等三大國際評級機構下調房企評級行動累計達到90余次，超過去年全年的兩倍。

房企償債壓力較大

幾大評級機構緣何下調多家房企評級?據悉，房企流動性緊張，銷售層面不給力，加上整體融資環境偏緊綜合導致房企償債壓力加大或是主因。

合碩房地產機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，評級機構下調多家房企評級的導火索為前一階段以花樣年為代表的多家房企美元債暴雷。加上當前國內金融環境相對緊縮，三道紅線管理較為嚴格，企業融資受到較大制約。而從銷售端來看，二批次集中供地全國層面紛紛流拍，未來房地產市場銷售前景不被看好。評級機構因此對國內房地產市場感受悲觀，才做出對特殊房企的融資風險提示。

諸葛找房數據研究中心方面對中國商報記者表示，評級機構下調房企評級一是受到當前房地產行業的融資、經營環境等市場情緒影響，疊加行業具有周期長的特征，使得部分企業發展的不確定性較高;二是房企償債壓力較大，同時行業內違約事件密集發生，部分現金流不充裕的房企資金流動性風險較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，所謂評級，就是機構綜合考慮資產變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業評定為不同的等級。下調評級，主要反映評級機構對房企信用風險的擔憂。具體來說，就是房企到期債務的償還能力下降，資產變現的能力下降，再融資能力下降，信用風險暴露。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對中國商報記者提到，幾大評級機構下調房企評級都普遍關注了房企流動性和償債能力，客觀上要求這些房企近期改善此類指標的水平。

中原地產統計數據顯示，進入10月，房地產美元債全面出現危機，先后有綠地、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。

房企融資能力下降

實際上，近來國內融資環境偏緊，房企融資能力下降，前三季度房企融資水平明顯下挫。

據中指研究院監測，今年9月房地產企業融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環比下降22.3%，單月融資規模同比連續七個月下降。今年1月-9月，房地產企業共融資15252.3億元，同比減少17.0%。

此外，中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，ABS(資產證券化)暫停簽發是融資規模大降的主要原因，表明監管對房企表外負債的融資模式已經警覺，持續大半年的ABS發行熱潮逐漸退去。

克而瑞報告也顯示，進入三季度，信貸和非標政策仍處于高壓狀態，其中9月以來審計署進駐20多家金融資產管理公司嚴查違規地產融資，同時監管層也對多家信托機構和地方金交所的存續產品開展清查工作，涉房非標融資幾近暫停。

隨著融資持續收緊，房企發債難度加大。據克而瑞監測的95家樣本房企債券融資來看，今年前三季度新發行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發行債券明顯縮量。此外，疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債，凈融資呈持續凈流出狀態。今年三季度樣本房企凈發債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。

而評級機構下調房企評級會進一步惡化房企的融資能力。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對中國商報記者坦言，評級下調對房企最大的影響是債息率的增高，房企海外發債后意向投資者將有所減少，房企美元債的借新還舊能力會持續下降。郭毅也表示，評級機構下調房企評級會影響房企未來海外發債的資金成本和債務的總體規模。

融資環境放松對房企利好有限

10月15日，央行在今年三季度金融統計數據新聞發布會上曾表態，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，一定程度上造成一些企業資金鏈緊繃。主要銀行應準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。

這被外界解讀為房地產融資環境放松的信號。中指研究院認為，10月15日央行的表態是行業信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉。諸葛找房數據研究中心也認為，此次央行表態糾正對“三線四檔”的理解，是向房地產市場釋放了一個利好信號，信貸環境或將有所改善。

不過，郭毅對中國商報記者坦言，央行表態糾正對“三線四檔”的理解會帶來融資環境的適度放松，商業銀行也會適度放松對房企融資的監管。但放松的步子不會太大，因為在整體政策層面，房地產開發領域融資環境單邊收緊是客觀存在的，房企整體融資環境還是處于緊縮狀態。

黃立沖也坦言，進入四季度后，國內融資環境可能會出現一定改善，但房企海外的融資環境不會受國內政策影響，而是與房企自身流動性等問題相關，因此不會有所改善。

克而瑞報告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環比減少 19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時2022年上半年房企到期債券規模為3671億元，房企償債壓力持續。

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