隨著各大上市房企陸續發布2021年上半年業績報告，房企中報季已接近尾聲。以銷售規模為基礎，北京商報記者梳理了50強房企歸母凈利潤排行，整體來看，房地產行業利潤下滑已成共識，近八成房企歸母凈利潤增幅低于20%;上半年歸母凈利潤同比上漲的有37家，占比74%，而同比下跌的則有13家，占比為26%。其中，“利潤王”中海再次交出了一份不錯的成績單，也成為了上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企，但放緩至2%的增速也不容忽視;“老實本分”的萬科雖然歸母凈利潤突破百億元，但上半年同比增幅卻呈現負增長。利潤保衛戰已經成為繼“三條紅線”之外，房企不得不面對的第二道考題。

八成房企凈利潤增幅不超20%

房地產行業步入下行周期，各大房企逐漸告別規模論，利潤的“故事”似乎也不太樂觀。

北京商報記者梳理的50強房企歸母凈利潤排行中，中海以207.8億元位列50家房企的第一名，其也是上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企;碧桂園、恒大緊隨其后，上半年歸母凈利潤分別為150億元、143.8億元;而萬科排名卻低于華潤和融創中國，位列第六名，上半年萬科雖實現歸母凈利潤111億元，卻較去年同期下降11.68%，這也大大出乎外界預料。

上半年，50強房企歸母凈利潤同比上漲的有37家，占比74%，其中漲幅低于10%的有14家;而歸母凈利潤同比下跌的則有13家，占比26%。整體凈利潤均值約為42億元，有16家超過平均值;增幅均值約31%，僅有11家房企超過這一平均值。值得一提的是，排名前十的房企中，除恒大這一“特殊情況”外，僅有華潤置地、龍湖集團和世茂集團漲幅保持在兩位數，其他房企皆保持低增長幅度，即便是排名第一的中海也僅有1.23%的漲幅。

在排名前十名的房企中，歸母凈利潤表現較為突出的為世茂集團，2021年上半年，世茂集團的歸母凈利潤為62.83億元，同比增長19.32%。龍湖集團上半年實現歸母凈利潤74.19億元，同比增長17.05%。

整體來看，上半年歸母凈利潤同比增長較為明顯的房企有禹洲集團、招商蛇口、九龍倉置業、中國恒大、綠地香港、保利置業、寶龍地產、濱江集團、佳源國際控股、新城控股和正榮地產，其他房企歸母凈利潤增幅皆低于20%。

不可持續的大增

在上半年凈利潤表現優異的房企中，有一批“特殊”群體，漲幅均超過100%。禹洲集團上半年歸母凈利潤同比增長493.77%，招商蛇口同比增長365.32%，九龍倉置業同比增長166.68%，中國恒大同比增長119.92%，綠地香港同比增長119.44%、保利置業同比增長100.77%。

之所以說它們“特殊”，是因為這些房企的增長大多不具備可持續性。

今年上半年，禹洲集團的營業收入和歸母凈利潤分別大增459.83%和493.77%，能實現如此“超常”發揮，也與其去年同期的低業績指標有關。北京商報記者了解到，禹洲集團為此還鬧了一次“烏龍”，先交完業績報告，再進行重列改錯。

恒大上半年取得盈利的關鍵在于其不斷的賣賣賣。總金額32.5億元出售恒騰網絡11%股份，回收現金約11.8億港元;出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元;出售深圳市高新投7.08%股權，總金額約10.4億元;出售恒大冰泉49%股權，總金額約20億元;出售5個地產項目股權及非核心資產，總代價約92.7億元。

與上述兩家房企不同，招商蛇口凈利潤大增的背后是蛇口產業園公募REITs成功上市，此舉為招商蛇口帶來約14.58億元的稅后收益。針對REITs利潤貢獻的持續性，招商蛇口方面也告訴北京商報記者，這個創新路徑，是國家要推的方向，也符合招商蛇口在持有物業運營的可持續發展，肯定要繼續做的，但下半年有沒有，目前還不方便透露。“但可以明確的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持續的。”

13家負增長

50強房企中，歸母凈利潤同比下跌的有13家，除新力控股外，其余12家房企均達到兩位數的降幅。值得一提的是，上述房企表現出最大的特點就是“增收不增利”，營業收入表現良好，凈利潤卻出現較大幅度的下降。

歸母凈利潤排名末位的3家分別是金地商置、首開股份和金地集團，同比分別下降33.69%、33.7%和38.79%。

金地商置和金地集團或存在同樣的問題，那就是少數股東來“分食”。2021年上半年，金地少數股東損益為10.75億元，近四成利潤被少數股東“分走”，整體比重也較去年同期有所上升。金地商置的少數股東損益也出現激增的情況，相較于去年同期增長了102.63%。

而首開股份歸母凈利潤的下降，主要是由于其他收益大幅下降以及所得稅費用上升。2021年上半年，首開股份其他收益大幅下降92.4%，由2505.8萬元降至189.6萬元;所得稅費用則上升了44.8%，由6.8億元上升至9.8億元。

除房企成長所不得不面對的“主觀”原因，也有部分房企因“客觀”原因而導致凈利潤表現不佳。以富力為例，之所以凈利潤下滑如此明顯，也是其主動降價促銷所導致的。2021年上半年，富力地產采取了降低價格以刺激銷售、去庫存的營銷策略，銷售均價由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下降4%。

賣資產、搞促銷，富力為降負也是拼盡全力。在今年中期的業績發布會上，富力地產集團董事長李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高現金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤，以求滿足“安全線”要求。

房企“認識”的轉變

地產開發商已經告別高利潤時代，行業整體的“自律性”或主動、或被動也被推至高點，政策限購、地價上漲、成本提升，未來的利潤空間“壓縮”也或常態化。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，近期房企利潤下滑最主要的原因是此前高價拿地后，恰好遭遇限購政策。高價地塊未能達到預期效果，利潤空間遭到擠壓，結轉收入的滯后性，會于2020年下半年和2021年全年集中釋放。考慮到“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩政策，未來行業利潤改善空間有限，整體將以平穩為主。“好在第二批集中供地正在對市場給予回應，土拍規則的調整，地價上漲的制約性將得到抑制。”謝逸楓如是說。

進入2021年，房地產市場調控政策加碼不斷。據了解，2020年上半年，各地發布與房地產市場有關的調控政策共計304次，其中包括全國各地力度不一的人才政策、購房補貼政策、落戶政策以及前期為房企減負等適度寬松政策。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從政策分類角度來看，今年有關“資金來源”“房地價聯動”以及“限購”的政策占比明顯提升，而此類政策對房價的抑制作用相對較強。

房地產行業整體“唱衰”，也更加期待拐點的到來，但更多是房企對于市場的針對性調整。碧桂園的“多元化”轉型，龍湖的“提質增效”，萬科的“管理紅利時代”，這也集中反映各大房企對于行業認識的轉變。

“管理紅利時代，對行業來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性。行業出路只有一條，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。”萬科董事長郁亮如是說道。

關鍵詞： 房地產行業 下行周期 利潤周期 凈利保衛戰