作為一家從浙江諸暨起家的區(qū)域性房企，祥生僅用了三年時間便從三百億沖到了千億規(guī)模。飛速的擴張態(tài)勢之下，行業(yè)也對祥生這匹地產“黑馬”傾住了前所未有的關注。在8月27日最新舉辦的2021年中期業(yè)績說明會上，祥生控股公司管理層表示，未來不會盲目地追求規(guī)模，“有質量的規(guī)模增長”將會是公司未來一段時間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。關于近年來略呈下行態(tài)勢的的毛利率、改善中的“三道紅線”指標，以及持續(xù)加倉“大本營”浙江的動作，祥生控股方面也給出了最新的解答。

最新毛利率18%

財報數據顯示，2021年中期，祥生控股實現(xiàn)營業(yè)收入158.94億元，同比增長約19.6%;期內毛利潤總額28.65億元，較去年同期增加約19.3%;凈利潤約9.73億元，同比增長135.6%;擁有人應占核心純利潤約為5.34億元，較去年同期增長約54.8%。

在盈利水平方面，2021年上半年，祥生控股的毛利率為18%，較去年底的18.1%減少0.1%;期內凈利率約為6.1%。

作為衡量一家企業(yè)盈利能力的重要指標之一，一般而言，毛利率越高，就代表這家企業(yè)的盈利能力越高，控制成本的能力越強。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管今年中期祥生的毛利率與2020年底基本持平，但拉長時間線來看，該公司的毛利率在近兩年卻持續(xù)下行：截至2020年底，祥生控股的毛利率為18.1%，較2019年同期的23.9%已經減少了5.8%。

在最新披露的半年報中，祥生控股將2021年中期毛利率下滑的原因，總結為“確認項目土地成本較高”，這一理由也與2020年報中的說法基本一致。

談及公司當前的盈利水平，祥生控股副總裁兼首席財務官談銘恒在業(yè)績會上表示，由于2021年拿地結轉成本有所上升，伴隨著祥生在二線城市的不斷深耕，未來毛利潤的提升是必然趨勢。

“2021年中期，公司的銷售單價每平方米上升了1900元，預計未來結轉單價將會有上升空間。從成本來看，雖然新拿地的單價有所上升，但2021年上半年公司每單位平方米內的建安成本和財務成本，與2020年全年相比有所下降。相信總成本的上升會小于結轉單價的上升，反映未來公司的毛利潤上升是一個必然的趨勢。” 談銘恒說道。

三道紅線“由橙轉黃”

作為“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)發(fā)布后第三家完成IPO的房企，祥生控股自2020年11月18日在港交所掛牌上市以來，持續(xù)發(fā)力“三道紅線”降檔。在上一年末，祥生成功實現(xiàn)“三道紅線“從紅檔降為橙檔。其中，凈負債率大幅下降224.53個百分點至136.38%，扣除預收的資產負債率下降6.3個百分點至82.37%，盡管“三道紅線”中的兩大指標僅有改善，但凈負債率、扣除預收后的資產負債率仍觸及監(jiān)管部門規(guī)定的紅線閾值。

根據貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資新規(guī)，至2021年上半年，祥生控股剔除預收款后的資產負債率為79.4%，凈負債率為96.6%，現(xiàn)金短債比為1.23。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，祥生控股2021年中期指標一項超閾值，較2020年末成功實現(xiàn)降檔，“由橙轉黃”。

截至2021年6月末，祥生控股手持現(xiàn)金及銀行結余約為273.19億元，同比增長12.4%。

談及公司的債務結構，談銘恒在業(yè)績會上表示，祥生現(xiàn)在主要的融資渠道為銀行、資本市場直接融資以及非銀融資。其中，銀行和資本市場直接融資的占比分別為38.1%和11.2%，較2020年底上升了3.8個百分點;其他融資占比50.7%，較2020年底下降了8.3個百分點。

“未來，我們將積極拓展不同的融資渠道，降低非銀占比，延長債務期，控制融資成本。”據銘恒介紹，截至2021年中期，祥生的有息負債總額為462億元，較2020年底基本持平，凈有息負債余額下降了14%;融資成本方面，平均融資成本已從2020年的9.1%，下降到目前的8.6%。

談及“三道紅線”目標，談銘恒表示，在未來1-2年內，祥生將著力實現(xiàn)“三道紅線”指標全部轉綠。據其透露，接下來祥生將采取多種手段推進“三道紅線”盡快降檔，主要措施包括：持續(xù)多元化拿地策略，合理安排交付節(jié)奏，加強資本市場融資力度，以及開源節(jié)流。

“對于像祥生這樣規(guī)模量級的中小企業(yè)，迫切降檔的訴求較為強烈。一方面，降檔有利于企業(yè)融資，進而提升企業(yè)資金流動能力，在一定程度上加速企業(yè)發(fā)展;另一方面，降檔有助于提升企業(yè)的品牌影響力，促進企業(yè)獲得一定的市場話語權。” 在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來，祥生有意快速降檔背后，反映出企業(yè)對于市場調控具有高敏感度。

“三道紅線‘’主要影響房企的融資渠道，對于中小企業(yè)而言，發(fā)展有速度要求，就需要有資金推動。”同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，在“三道紅線”的幾大指標中，剔除預收款后的資產負債率是最難優(yōu)化的。

陳霄則進一步指出，祥生深耕布局長三角城市多年，受到區(qū)域熱度所帶來的紅利，企業(yè)在營收層面表現(xiàn)較好，對于后續(xù)企業(yè)的降檔目標具有一定的沖擊實力。但因同時受到市場調控加碼疊加金融政策趨嚴的影響，“三道紅線”全面轉綠或將存在一定的難度。

持續(xù)加倉“大本營”

“上市以后，祥生進入了新的發(fā)展階段，同時也在迎接著新的發(fā)展機遇，當然還有挑戰(zhàn)。面對新的變化，祥生始終會積極審慎，以穩(wěn)健和可持續(xù)作為企業(yè)發(fā)展目標。”在最新舉辦的中期業(yè)績說明會上，祥生控股執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪表示，未來不會盲目地追求規(guī)模，“有質量的規(guī)模增長”將會是祥生未來一段時間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

據中報，截至2021年6月末，祥生控股集團已實現(xiàn)權益合約銷售金額496.8億元，較去年同期增長超30%。

就接下來的發(fā)展策略，陳弘倪表示，具體到資本層面上，首先會持續(xù)地優(yōu)化三條紅線相關的指標，力求企業(yè)的運營能夠在行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展過程當中，對于投資人、企業(yè)本身、客戶給到一個更正面、穩(wěn)定的評估。其次，會繼續(xù)持續(xù)地優(yōu)化財務結構，從而降低整體融資成本，提高盈利能力。此外，祥生也會積極地提升公司的信用評級。

在業(yè)務層面，陳弘倪表示，在堅持“1+1+X”投資戰(zhàn)略的同時，祥生將堅定不移地執(zhí)行深耕策略，希望能夠在浙江省以及泛長三角區(qū)域持續(xù)地拓展和保有市場占有率。

從中報數據以及業(yè)績會上公司管理層的最新表態(tài)來看，重倉押注浙江省的祥生，還在持續(xù)加倉中。

據祥生控股常務副總裁韓波于業(yè)績會上介紹，2021年上半年，祥生新增土儲287萬平方米，總計18個項目。期內，新增土儲全部集中在浙江省和長三角地區(qū)，其中浙江省占60.3%泛長三角地區(qū)占39.7%，不乏杭州、紹興、溫州、濟南等極具市場潛力的新一線、強二線及二線核心城市。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，浙江在祥生總土儲中的“大本營”地位仍然穩(wěn)固，且似有加強之勢。據中報數據，截至2021年6月30日，祥生控股土地儲備遍布全國11個省47個城市，總計228個項目，總建筑面積達2297萬平方米。從土儲結構來看，浙江省土地儲備占總土儲的比例為50.5%，泛長三角區(qū)域土儲占比為36.9%，其他具高增長潛力的城市占比為12.6%。而據上年財報，截至2020年底，祥生土儲總量為2332.8萬平方米，其中浙江的土儲占比為48.2%。

對于祥生持續(xù)加倉浙江和長三角的動作，肖云祥分析指出，從各主要經濟圈的房地產市場對比來看，長三角區(qū)域仍然是需求較為旺盛的區(qū)域。在人口、經濟、產業(yè)及居民收入的支撐下，該地區(qū)仍然值得深耕部署。而在房地產調控不斷收緊的背景下，盲目擴張比深耕區(qū)域風險要大，所以對于祥生而言，做好深耕在一定程度上有利于規(guī)避風險。

但陳霄也指出，盡管祥生起家壯大于浙江，在對該區(qū)域城市的了解和品牌影響等方面已占據了一定優(yōu)勢，有助于后續(xù)企業(yè)的發(fā)展，但隨著長三角區(qū)域熱度不斷走高，區(qū)域內已經吸引了眾多房企紛紛布局，這對于祥生而言也將構成不小挑戰(zhàn)。

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