8月2日，廣東東莞樓市調(diào)控再升級(jí)，明確表示加快建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。同一天，浙江金華也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中同樣有加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管的內(nèi)容，要開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域二手房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。

繼深圳首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)后，截至目前，今年已有成都、西安、上海、寧波、紹興、無(wú)錫、東莞和金華等9個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控政策，二手房成交參考價(jià)將成樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)。

調(diào)控新手段

今年2月，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制通知》，表示為促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。該參考價(jià)格是怎樣形成的?深圳住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。深圳住建局還闡釋了二手住房成交參考價(jià)的作用：加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

隨后，從深圳開(kāi)始，在全國(guó)范圍內(nèi)，提出將實(shí)施二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市在不斷增加，進(jìn)入下半年，就有紹興、無(wú)錫、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關(guān)政策。

7月23日，紹興發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)二手住房市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，指出要參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，形成住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，在重點(diǎn)、熱點(diǎn)區(qū)域先行試點(diǎn)，并適時(shí)在全市范圍內(nèi)推廣。

7月26日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，首批將發(fā)布100個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并在無(wú)錫市住建局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等平臺(tái)發(fā)布。

8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確要加強(qiáng)二手住房掛牌價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源，在金華市區(qū)開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。

8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，表示在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對(duì)掛牌價(jià)虛高亂象的整治力度。

“預(yù)計(jì)未來(lái)加入這個(gè)隊(duì)列的城市會(huì)越來(lái)越多”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此類(lèi)政策具有非常好的導(dǎo)向作用，無(wú)論是房東預(yù)期的調(diào)整、房?jī)r(jià)的行政管控還是二手房供求關(guān)系的變化，都會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的降溫。

有助于樓市降溫

“不把二手房?jī)r(jià)格控制住，新房?jī)r(jià)格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，一二手房?jī)r(jià)格倒掛也助長(zhǎng)了投機(jī)炒作。

“新房限價(jià)往往導(dǎo)致熱點(diǎn)城市出現(xiàn)一二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛。”平安證券分析師楊侃認(rèn)為，與政府可以在新房預(yù)售或土地出讓環(huán)節(jié)限制售價(jià)不同，二手房所有權(quán)、定價(jià)權(quán)在房主方面，無(wú)法通過(guò)政策限制其掛牌、成交價(jià)格。

在新房限購(gòu)、限價(jià)嚴(yán)格的熱點(diǎn)區(qū)域，在“買(mǎi)到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放，進(jìn)一步推升新房市場(chǎng)熱度。今年以來(lái)，西安、杭州等熱點(diǎn)城市更是再現(xiàn)新房“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象。在火熱的新房市場(chǎng)“中簽難”，無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房需求的家庭則進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這又進(jìn)一步推高了二手房?jī)r(jià)格。

“考慮到新房限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場(chǎng)熱度，二手房市場(chǎng)亟待規(guī)范。”楊侃表示，二手房成交參考價(jià)機(jī)制實(shí)施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩(wěn)。

二手房參考價(jià)出臺(tái)后，今年2月，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%。盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看，二手房掛牌量仍維持低水平。

二手住宅成交也顯著回落。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅市場(chǎng)過(guò)戶(hù)2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。

易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手房成交價(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即72436元/平方米。隨著二手房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，到了6月份，二手房成交價(jià)為61500元/平方米，縮水了15%。

五城再被約談

從新房的限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售，到發(fā)布二手房的參考價(jià)，意味著調(diào)控政策進(jìn)入深水區(qū)，開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)“沒(méi)抓手、沒(méi)工具、主體難以監(jiān)管”的二手房市場(chǎng)的治理。7月29日，住建部對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市的約談就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

住建部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。住建部副部長(zhǎng)倪虹在約談上述5城主要負(fù)責(zé)同志時(shí)表示，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

被住建部點(diǎn)名約談后，金華于8月2日深夜迅速出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，提出了實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷(xiāo)售、加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等十方面的舉措。

上述5個(gè)城市樓市熱到什么程度?以金華為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，金華新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格在今年1月環(huán)比漲幅全國(guó)第一。中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年上半年金華二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅在5%以上。此外，在土地市場(chǎng)方面，今年上半年，金華及其下屬各個(gè)區(qū)和縣市也出現(xiàn)了土地溢價(jià)率居高不下的情況。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月，銀川新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)漲0.8%，同比漲11.2%，居全國(guó)第二;從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的歷年來(lái)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看到，銀川新房房?jī)r(jià)從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài)，已經(jīng)連漲52個(gè)月。6月份，徐州二手房房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，幾乎與上海并列。

因房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)大，捂盤(pán)捂地、囤房炒房現(xiàn)象增多等，曾有超過(guò)20個(gè)城市被住建部約談，其中有不少城市被多次約談。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次約談進(jìn)一步表明“房?jī)r(jià)過(guò)熱必打壓”的導(dǎo)向。在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，對(duì)地方政府調(diào)控不力的問(wèn)責(zé)機(jī)制將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行下去，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)的城市，都有被約談和問(wèn)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。

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