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首創置業上半年凈利潤大幅下滑,選擇退市能否扭轉困局?

首創置業退市前最后一份成績單顯示,今年上半年其凈利潤下滑了73%,資產負債率越過了80%的紅線。幾年,首創置業凈利潤一直呈現下滑態勢,負債也連年高企,選擇退市能否扭轉困局?

凈利潤大幅下滑

8月4日晚間,首創置業發布了今年上半年的業績報告。數據顯示,今年上半年其實現營收110.13億元,同比增長19%;實現歸母凈利潤2.26億元,同比下滑73%。

首創置業凈利潤緣何大幅下滑?報告顯示,利潤下滑與銷售業務的毛利有關,上半年公司營業稅后毛利率約為19%,與2020年上半年24%的毛利率相比減少了5個百分點,主要原因是本期物業開發銷售業務毛利率降低。

房地產研究機構克而瑞證券首席分析師孫楊對中國商報記者表示,首創置業的凈利潤大幅下滑一是因為其項目本身布局城市能級較高,毛利率較低;二是因為其非主營業務收入和投資收益對公司凈利潤造成了影響。

首創置業的毛利率也持續下滑。數據顯示,截至今年6月,首創置業的毛利率為19%,遠低于行業25%的均值,而2019年中期和2020年中期,首創置業的毛利率分別為38%和24%,兩年時間毛利率遭“腰斬”。

與此同時,首創置業的負債水走高,資產負債率已越過80%。數據顯示,截至今年6月,首創置業的資產負債率約為81%,較2020年年底的78%增長了3個百分點,流動負債合計約為924.92億元,同比增長了7.01%。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國商報記者表示,依照“三線四檔”融資新規,截至今年6月,首創置業剔除預收款后的資產負債率為78%,凈負債率為164%,現金短債比為1.34。由此,首創置業今年中期指標一項超閾值,相較2020年年末,維持“橙檔”行列。

中誠信國際信用評級有限責任公司的公告顯示,“年來首創置業獲現能力一般,因而對外部融資依賴度較高,導致債務規模增速較快,若將永續債納入債務核算,則公司財務杠桿將處于高位”。

負債持續高企

實際上,幾年首創置業業績一直不給力,連續幾年達不到銷售額目標,凈利潤保持下滑態勢,甚至出現“腰斬”的情況,負債也持續走高,這背后有何玄機?

據了解,早在2018年2月舉行的業績發布會上,首創置業就提出了“2018年保底750億元、力爭800億元,2019年實現1000億元,2020元實現1400億元”的銷售額三年計劃。而最終,這三年的銷售額分別為706.4億元、808.1億元、708.6億元,離目標差距甚遠。

數據顯示,2017年-2020年,首創置業的營收分別為212.92億元、232.57億元、207.86億元、212.48億元;同期歸母凈利潤分別為21.13億元、19.23億元、21.23億元、9.82億元。營收止步不前,凈利潤除2019年同比有所增長外,其余幾年都在下滑,2020年的凈利潤還出現了“腰斬”。

央視財經評論員薛建雄對中國商報記者表示,這幾年房企凈利潤下滑多是因為其財務杠桿很高,財務壓力較大,急需賣資產還債,也即為保住現金流而犧牲凈利潤指標。

而對于首創置業,薛建雄透露,其擴張主要在2015年-2017年的周期中,彼時其擴張激進,形成較高的杠桿。而首創置業的土地儲備多為高價地或位置較偏的地,優質土地資源較少,且作為國企開發進度又較慢。這使得其這幾年日子很不好過,財務壓力很大。

首創置業的負債水一直在走高。數據顯示,2018年-2020年,其總負債分別為1315.2億元、1432.3億元、1632.2億元,其中,流動負債分別為637.8億元、692.6億元、918.4億元。

數據顯示,截至2020年年底,首創置業剔除預收款的資產負債率為74.3%,凈負債率為124.4%,現金短債比為1.13倍。按照“三道紅線”的監管標準,首創置業踩中“兩道紅線”。

尋求破局之法

或許是為了降低負債、緩解現金流壓力,今年上半年首創置業采取了多項舉措,包括變賣資產、減緩拿地、公告退市等。

具體來看,首創置業先后掛牌出售首創陽光房地產46.486%的股權及北京同創置地45%的股權,還把奧特萊斯業務全部轉讓給母公司首創集團。

在拿地方面,今年上半年,首創置業新增土儲項目只有三個,分別為以33.7億元的代價拿下的上海松江區與青浦區兩宗地塊,另通過股權收購方式獲得的浙江桐鄉一級開發項目。作為深耕北京的房企,在今年北京市首次集中供地期間,首創置業未競得任何一宗地塊。

實際上,首創置業減緩拿地的趨勢早有顯現,2018年-2020年,首創置業的新增項目數量分別為27個、22個、10個,對應土地投資額分別為409億元、355.5億元、189.9億元,呈逐年下滑趨勢。

此外,7月9日晚間,首創置業正式對外宣布退市,向港交所申請自愿撤銷H股于港交所的上市地位,計劃獲得首創集團私有化。根據首創置業7月12日發布的《關于簽署吸收合并協議的公告》,若本次吸收合并最終完成,合并方作為合并后存續方將成為首創集團100%持股的國有全資企業。

首創置業緣何進行私有化?孫楊對中國商報記者表示,首創置業私有化后,首創集團可以更好地進行資源整合,而首創置業未來的出路或集中在城市運營商這個維度。

薛建雄則對記者坦言,首創置業私有化可以理解為母公司首創集團對其進行注資,把集團旗下其他更好的資產注入進去,從而提升首創置業的凈利潤水。“首創置業財務壓力很大,若集團直接借錢給它,首創置業仍需支付高昂的利息,如此私有化操作相當于母公司出錢救子公司。”薛建雄說道。

關鍵詞: 首創置業 凈利潤 資產負債率 扭轉困局

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