“三線四檔”公布以來,房企紛紛調整優化財務結構
近期,央行、住建部就房地產金融管控密集發聲,業內人士預計,后續政策將繼續收緊。
持續完善管理長效機制
住建部房地產市場監管司司長張其光表示,下一步住建部將嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理,堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾指出,為增強房地產企業融資的市場化、規則化、透明度,央行、住建部去年8月出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則。經過一年時間,試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善,負債規模穩步下降,經營融資行為更加審慎自律,整體經營趨于穩健。
同時,央行還對銀行業金融機構制定了房地產貸款集中度管理制度。政策實施以來,銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低,整個房地產貸款的占比下降0.6%,其中個人住房貸款的占比下降了0.2%。
鄒瀾表示,下一步,央行將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標,持續完善房地產金融管理長效機制;將堅持“房住不炒”的定位,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
房企紛紛調整優化財務結構
房地產行業對資金的依賴度較高,一旦融資監管收緊,房企會受到很大影響。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國消費者報》記者,“三線四檔”中“三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
自“三線四檔”公布以來,房企紛紛對自身財務結構進行調整優化。根據貝殼研究院統計,2020年100家上市房企中40%的房企實現成功降檔;綠檔房企數量達到29家,較2019年的12家增長過半。
央行數據顯示,截至6月末,人民幣房地產貸款增速比上年末回落了2.2個百分點,其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。
貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示,“三線四檔”對整個房地產行業意義重大,試行一年時間房企降負債超預期。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示,去年下半年以來,部分地區樓市火爆,原因并不在調控政策松綁,而正是金融端“沒管住、沒管好”。近期,隨著銀行打擊經營貸、消費貸,開展資金穿透式監管,樓市迅速降溫。“深圳就是明顯的例子。”李宇嘉說。
下半年促銷力度或加大
對于下半年房地產市場的走勢,中指研究院企業研究副總監劉水認為,融資環境持續收緊,渠道限制越來越多,開發商資金鏈將會持續偏緊。在這種大趨勢下,保障現金流充裕是重要任務。
在劉水看來,保證現金流,一是加大促銷,加快銷售回款;二是謹慎拿地,放緩拿地節奏;三是開拓新的融資渠道,比如綠色債券融資。
“融資趨緊的大背景下,各房企要積極拓寬融資渠道,把握融資窗口,加強融資合作。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示,下半年預計各房企拿地節奏會放緩,同時加大營銷力度,加速銷售回款。“目前房企最常見保證現金流的方式就是加強銷售回款率,這種‘開源’的方式較為積極,同時也會采用減少拿地、調整新開工節奏,項目減配、降低管理、銷售費用等‘節流’的方式。”他表示。
許小樂則認為,房企在拿地前要充分進行拿地成本與收益測算評估,優化住宅方案設計并合理定價,避免因過高的土地溢價擠占用于產品質量建設的成本。
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