7月16日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿，以下簡稱《通知》或“征求意見稿”)，首次就共有產(chǎn)權(quán)住房交付后的出租管理規(guī)定，面向社會公開征求意見。

從內(nèi)容來看，征求意見稿就“怎么出租”“租金怎么分”“怎樣監(jiān)管”均進行了規(guī)范說明。在業(yè)內(nèi)看來，《通知》正式出臺后，北京共有產(chǎn)權(quán)房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設(shè)以及房屋購買、出租及轉(zhuǎn)讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。據(jù)悉，《通知》公開征集意見時間為2021年7月16日至7月23日。

怎么出租：

統(tǒng)一服務(wù)平臺辦理 租期不超3年

北京市住建委此次最新發(fā)布的征求意見稿明確，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人因家庭成員就業(yè)、子女就學(xué)等原因確需出租住房的，可以按照國家及本市住房租賃管理、共有產(chǎn)權(quán)住房管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

征求意見稿中規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。服務(wù)平臺與市住房租賃管理服務(wù)平臺、房屋大數(shù)據(jù)平臺、安居北京住房保障管理信息系統(tǒng)實行聯(lián)網(wǎng)。

這也就意味著，北京市共有產(chǎn)權(quán)房的出租也有前提條件，即：須在上述市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺申請辦理，承租人不得自行出租。

具體來看出租流程，首先，購房人通過服務(wù)平臺填報出租意向，與代持機構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。鼓勵優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。接下來，服務(wù)平臺將通過對接市房屋大數(shù)據(jù)平臺、住房保障管理信息系統(tǒng)，核驗共有產(chǎn)權(quán)住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過，購房人在本市均無其他住房且符合出租條件的，住房出租信息就可以在服務(wù)平臺發(fā)布。

值得關(guān)注的是，征求意見稿中提及，符合條件的共有產(chǎn)權(quán)房在進行出租時，住房租賃期限原則上不超過3年。此外，還提及，在共有產(chǎn)權(quán)住房出租房源由服務(wù)平臺統(tǒng)一向社會發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可為其代理住房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

這對于想要進行共有產(chǎn)權(quán)房出租的家庭而言，有兩種出租方案可供選擇：一是，房主可以與代理該房源的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作，尋找并確定承租人;二是，房主可自行與有意簽約的租客，通過官方指定的服務(wù)平臺達成出租。

征求意見稿還提及，鼓勵共有產(chǎn)權(quán)住房優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。承租家庭優(yōu)先條件，由服務(wù)平臺對接住房保障管理信息系統(tǒng)進行核驗。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，此次發(fā)布的征求意見稿，有利于優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)房的出租管理，規(guī)范了共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、流程及要求。其中的亮點包括：建立服務(wù)平臺并形成“閉環(huán)管理”，并允許委托房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)代理，這些舉措在充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房保障功能的同時，便于業(yè)主對共有產(chǎn)權(quán)房進行出租。

租金怎么分：

就低原則確定政府定額收益 收益動態(tài)調(diào)整

確定出租流程后，共有產(chǎn)權(quán)房租金及收益的確定及分配問題，也被征集意見稿納入考慮范疇。

在租金方面，征求意見稿提及，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權(quán)份額比例的租金定額收益。租金定額收益經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市財政部門審核后實施，并在服務(wù)平臺中公布。

同時，租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新(續(xù))簽訂住房租賃合同的，代持機構(gòu)按照新標準收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機構(gòu)可調(diào)整一次租金定額收益。

在許小樂看來，上述關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房“租金怎么分”的新規(guī)內(nèi)容，最大限度保障了共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的租金收益，政府代持機構(gòu)根據(jù)市場化租金水平，按照“就低原則”確定租金定額收益，業(yè)主則可以獲得更多的租金收入。

北京市住建委相關(guān)負責(zé)人也表示，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照“就低原則”綜合確定政府租金定額收益，在充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)共有的基礎(chǔ)上，也是最大程度讓利于民。

另據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人擬定的住房租金標準低于代持機構(gòu)確定的市場租金標準，代持機構(gòu)可優(yōu)先租賃住房，按購房人擬定租金標準及持有產(chǎn)權(quán)份額比例，向其支付租金收益。

對于租金收取方式，征求意見稿提及，共有產(chǎn)權(quán)住房出租租金收取采取資金托管方式。購房人在代持機構(gòu)認可的商業(yè)銀行開設(shè)賬戶，并與代持機構(gòu)、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益按月、季度劃轉(zhuǎn)到代持機構(gòu)指定賬戶。

“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人住房困難的重要舉措。此《通知》出臺后，共有產(chǎn)權(quán)房便形成了從土地出讓、開發(fā)建設(shè)以及房屋購買、出租及轉(zhuǎn)讓的全周期管理體系，有利于充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。” 許小樂表示，《通知》發(fā)布后，將直接利好業(yè)主對共有產(chǎn)權(quán)房的出租需求和租金收益權(quán)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，征求意見稿提出租金收取方式采取資金托管，保障資金安全的同時，也將租金透明化，有效規(guī)避市場亂象;另外從租金定額收益來看，根據(jù)住房情況按同一標準定額收取，利于租房者了解租金真實信息，市場也將進一步得到規(guī)范。

怎樣監(jiān)管：

違規(guī)出租將被曝光 拒不改正加入“黑名單”

北京商報記者了解到，截至今年6月底，北京已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。面對這些共有產(chǎn)權(quán)住房潛在的出租需求，征求意見稿中也制定了針對此類房源出租管理的相應(yīng)監(jiān)管措施

首先，新規(guī)對監(jiān)管進行了定調(diào)：住房租賃活動納入本市住房租賃及其監(jiān)督管理范圍。

在各方責(zé)任落實方面，征求意見稿中提及，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人未經(jīng)代持機構(gòu)同意擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)按照共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同約定追究其違約責(zé)任，并向代持機構(gòu)返還違規(guī)期間政府產(chǎn)權(quán)份額部分租金收益。共有產(chǎn)權(quán)住房承租人不得將住房再次轉(zhuǎn)租。

代持機構(gòu)要做好共有產(chǎn)權(quán)房出租服務(wù)工作，指導(dǎo)購房人合法合規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房。及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租行為，限期追回政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，并將相關(guān)違規(guī)信息報送政府。

同時，各區(qū)住建(住保)部門也要加強共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動管理，加大執(zhí)法檢查力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的機構(gòu)和個人，應(yīng)責(zé)令其限期改正，拒不改正的，將機構(gòu)和個人信息錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。

在懲戒方面，共有產(chǎn)權(quán)房購房人違反規(guī)定且拒不改正的，代持機構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。

對于征求意見稿中明確的相應(yīng)監(jiān)管措施，許小樂認為，這是為了防范各類投機行為，確保共有產(chǎn)權(quán)房能夠規(guī)范出租，落實共有產(chǎn)權(quán)房的住房保障功能。

“相關(guān)監(jiān)管措施的確定，能夠進一步完善和規(guī)范租賃市場體系，同時也保障了承租人的權(quán)益;也可以有效抑制部分租賃市場亂象，加快完善保障性租賃市場建設(shè)。”在陳霄看來，這是切實保障改善民生、保證租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。

關(guān)鍵詞： 北京 共有產(chǎn)權(quán) 住房出租 市場租金水平