地產的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。

此話在房地產行業盛行，雖有夸張之嫌，但地產商今時不同往日的處境，已是行業共識。

從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產三條紅線”政策的出臺，國家不斷強化對地產行業的調控。

人口紅利漸失、政府調控加強、地產降溫趨冷。

地產受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內功。

前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養豬找出路，房地產商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領域。

但仔細梳理之下，基本所有的地產商在自救的戰略選擇上又都達成了一項共識：抓科技。

科技為劍，鞘又在何方?而科技轉型的主試驗場，地產商們也都有了一致選擇：物業。

眼下中國地產 10 強中已有 8 家分拆物業上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業服務企業已達 22 家。

引用一句業內人士的看法：地產由激進的拿地擴張模式向運營型模式發展，對物業板塊的精細化運作成為必然選擇。

智慧物業：房企的下一個必爭之地

地產下半場，邏輯徹底變了。

地產行業四大支柱：錢、地、人、房。

上一個 20 年，地產企業跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。

下一個 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經閃亮登場。

以上市物企市值第一的碧桂園服務為例，近年來主力輸出“人性 + 科技”的口號。

換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。

人、房的落腳點在哪?智慧物業走進了地產商們的視線。

為什么偏偏是物業?

十幾年前地產行業底層的物業部門，緣何一躍成為幫助房企維持現金流、擴大市場規模的利器?

如果要問眼下最大的 AI 細分落地市場在哪里，智慧社區必屬其一;如果再問智慧社區最大的 AI 細分落地市場在哪里，智慧物業又必屬其一。

如果說智慧社區是智慧城市構建的 mini 版;那么智慧物業就是智慧城市構建的神經網絡。

城市大腦最終是否智能，主要依賴神經網絡是否互通、有序。

戰略規劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業市場份額的多少，后期直接影響整個云、數據平臺市場的戰爭態勢。

新經濟 100 創始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來新經濟主要由三大區間構成：

第一區間，核心是信息、內容、社交，這個區間，互聯網巨頭扎推，一片紅海;

第二區間，SKU 也就是賣貨池，40 萬億的市場還有一些垂直和細分機會;

第三區間，本地生活服務，它覆蓋第三產業的各行各業。

萬物互聯時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區間的渠道入口。

這個入口的最后一道把關人是誰?不是阿里騰訊，也不是京東美團，而是物業。

房子是最牢固的社群，物業借由它能緊緊地圈住用戶。

傳統物業只收管理費，但是現在諸如停車收費、可視對講、視頻門禁，這些社區場景未來都可以通過科技，轉變成物業的增量服務。多業務加碼后的物業管理也會轉型成平臺、中介、服務商。

除了占據戰略擴張入口，物業本身也自帶真金白銀。

曾作為地產公司“附屬業務”的物業管理，正逐步擺脫對地產母公司業務底盤的依賴，不僅不需要母公司補貼，還能成為新的“增長點”。

以金科物業為例，金科物業除了母公司金科地產自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數十家產業園區。目前，類似的外拓項目，已占金科物業在管面積的 53.4%。

同樣，2020 年上半年龍湖物業營收 24.9 億元，在龍湖集團總營收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。

當然，物管行業本身的市場潛力也不容忽視：物企負債率低、市場集中度低，擴張空間大。

東方證券 2020 年 7 月的研報顯示：物管公司擁有相對穩定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。

此研報還指出，與地產公司動輒 80% 以上的資產負債率不同。2019 年，上市物管公司資產負債率的中位數僅為 48.2%，扣除合同負債之后，真實負債率不到 40%。

物企負債率低，一定程度能夠說明該公司經營穩健，信任度較高，具有良好的發展潛力，能夠吸引投資者融資以達到擴張的目的。

另外，碧桂園服務 CEO 李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業的市場集中度非常低，即便是頭部企業，市場占有率也不高。

這一方面說明，智慧物業可能難以強攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機會向上一博。在整個物管行業分散現狀下，整合機會極大。

局內不少人顯然也已經意識到了這一點，比如雅生活在上市之初就進行了戰略性布局，計劃用募資的 65% 去做行業的整合。

曾經的附屬品，慢慢支棱起來了。

向上拉高戰略視角，向下奪取服務主導權

“小小”的物業，當然裝不下這么多地產巨獸，當競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進碎片化的物業市場，誰就能占領下一個高地。

意識到這一點的房企們開始大刀闊斧地在物業這塊麥田改革：擴容賽道。

物業還是那個物業，物業不再是那個物業。

怎講?

縱觀十大房企，其中不少在物業的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：

重更名 、調定位、轉平臺、精細化服務

第一步：換名字。

不難發現，萬物云、雅生活、華潤物業均進行了更名。

2017 年，“華潤物業服務”更名為“華潤物業科技服務”，開始布局智慧物業服務。

2020 年，“雅居樂雅生活服務”更改為“雅生活智慧城市服務”。

同年，“萬科物業”換裝“萬物云空間科技服務”，簡稱「萬物云」。

不要小看幾個字的變更，它為后面的科技轉型定下基調。

于一家企業來說，“名字”也是一種符號，代表企業的文化、主攻的方向、價值的追求。

房企這波改名，一是為品牌傳播，加強物業的獨立性;二是為戰略轉型，打響物業科技第一戰。

事實證明，物企的言行應征以上說法。

「萬物云」CEO 朱保全曾表示：萬物云的一大使命，就是革掉萬科物業的命。未來萬物云的競爭對手，不會是其他物業公司，而是下沉的科技公司。

第二步：調定位。

正如前文所言，改名確為戰略轉型，包括上述 3 家房企在內，還有碧桂園服務、招商地產都進行了戰略定位調整。

萬物云瞄準“城市運營商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服務商”的人設，華潤物業則舉起了“平臺型泛社區經濟服務商”的大旗，碧桂園服務號稱“為中國領先的城市治理公共服務集成商”，招商物業變身為“物業資產管理運營商”。

以雅生活為例，雅生活組織架構也從松散結構調整為“三級管控”模型。

第一個層級是集團的一級部門，核心是平臺功能，定戰略方向，把控合規風險。

第二個層級是產業公司，目前有住宅、公建、商寫、社商、城市服務五個產業公司，在不同細分領域發力。

第三個層級是經營實體層面，夯實經營服務。

頂層平臺扎穩，中間布下各大垂直賽道，底層完善經營服務能力。

通過這樣的劃分，雅生活既能做好充分授權，又能做好風險管控，能夠支持其更好去發展“智慧城市服務商”的角色。

值得一提地是，新城悅服務、綠城服務等物業也在智慧社區、安防服務領域發力。

發現沒?房企旗下的物企們，不約而同地戰略調整，都指向一個方向：去物業化。他們試圖搭建 SaaS 平臺，從一個向物業提供服務的企業，轉變成向城市居住空間各大相關行業輸出服務的企業。

第三步：轉平臺。

“我們想做城市空間服務領域的貝殼。”某房企物業從業者直接向 AI 掘金志露了底牌。

其實這并非其一家之念，繼“去物業化”之后，地產商們另一動作是“平臺化”：從重模式逐漸向輕模式進發。

貝殼從線下轉成線上的平臺，成立只用了兩年半的時間就上市，備受資本追捧，其股價一度較 20 美元/股的發行價上漲超三倍。

貝殼這種已被證實“跑得通”的平臺模式也讓其他物業看到了另一種可能：即打破開發商旗下物業的局限性，從線下轉線上，讓一個“重”的行業變“輕”。

萬物云的 CEO 朱保全也曾對外表示：“我們的變化，跟貝殼挺像的。如果萬物云對標貝殼找房，萬科物業對標的就是鏈家。我們未來可能還會投一些物業公司，然后物業公司購買我們的科技服務，這個就像貝殼系的德佑。埃森哲咨詢(ACN)為中小物業提供服務，我們輸出 BpaaS 就很像 ACN。”

如果說物業向上拓展到城市空間服務，極大拓展了領域空間，拉高戰略視角，那他們向下則細化到物業的方方面面，以武裝到牙齒的姿態，爭奪精細化服務的主導權。

是的，他們的第四步，是精細化物業服務。

戰略升維，是為了擴寬智慧物業賽道;細化服務，則是將觸角部署至智慧物業賽道的毛細血管。

此前 AI 掘金志一直強調，智慧物業不缺江湖。

地產公司是當之無愧的地主豪強;

風暴核心人物物業公司，勤勤懇懇，熟知社區上下;

新晉士大夫互聯網公司，沒有武功絕學，但滿腹才學，擅長融會貫通，“無中生有”;

武藝高強的科技公司，掌握著攪動江湖的武功秘籍：技術實力。

縱有此般有錢有顏有實力和手段的發力者，多年仍難拿下一個物業的載體小社區。

皆因這些看起來大而美的行業，內里充斥著不為人知的雜、碎和苦。

最后 1.5 公里，看似近在咫尺，卻易守難攻。

眼下的地產商，正從各路包抄，持續下沉，吃透最后 1.5 公里。

如何吃透?

物業的核心工作有“四保”：保潔、保綠、保安、保修。

保潔和保綠壁壘不高，不少房企大多選擇外包，核心在于保安和保修，這也是房企們的核心發力點。

以萬科為例，近日萬物云分拆萬御安防，欲再造中國「西科姆」。

此番分拆，一為加大品牌力度，二來，也意味著萬科將物業行業進一步垂直細分，將物業產業鏈中的底層能力進行標準化，再通過萬物云，把服務品質和管理經驗向行業開放和分享，以期改變整個行業的發展路徑。

此番進攻西科姆模式，秉承“干活”人設，承接安防的雜活、碎活、苦活，核心競爭力之一在于遍布服務網絡，隨時響應。

通過安防硬件全面覆蓋小區，具備更強的獲取用戶能力，更高的用戶黏性，同時可對獲得的用戶進行精準的社區廣告，社區電商和各類生活服務等。

左手管家服務，右手技術服務，細化行業，強化能力，加強品牌認知，對外輸出積累的機電服務同時，吃透社區安防，實現規模化。

保安上大動干戈，保修上也動作頻頻。

萬科、碧桂園、時代物業、新城悅服務都紛紛設立自己的維保公司。

以極其細分的電梯行業為例，地產們紛紛下場，武裝自己，搶占地盤。

2017 年萬科物業收購了耀江物業，即浙江三和電梯，后者從 2019 年 10 月到 12 月，短短的 3 個月的時間在全國成立了 32 家分公司。

2020 年，碧桂園服務收購了溧陽中立 60% 股權，并開始跨界挖人，大量招聘電梯制造領域的電梯研發高級工程師、電梯制造工藝總監、產品工藝副總監、生產總監、電氣工程師、高級電氣工程師等。

更早以前的 2019 年 8 月，碧桂園與菱王電梯達成合作。據稱菱王電梯深度參與碧桂園旗下的廣東博智林機器人公司項目的建設。

而在 2020 年 11 月 30 日，新城控股兄弟公司新城悅服務與常州電梯工程、上海金賢電梯工程達成股權合作，新城系亦從此進入電梯行業。

未來，保修板塊的各個細分領域，都將一一迎來各自的新戰事。

自研 VS 合作，各成一派

物企間既然有共性，那么肯定也有個性。

在科技賦能物業方面，有些物企較為喜歡自主研發，有些物企則較為傾向與科技公司合作。

比如，華潤萬象和龍湖智慧服務則是“自研派”。

華潤萬象為了滿足業主對高端日常生活、資產與消費、科技互聯網及其他個性化服務的需求，打造了“悅 + 智慧生活服務平臺”。

龍湖智慧服務，為了解決掣肘物業服務行業發展的兩大痛點：高昂的人力成本 + 信息流轉成本，自主研發了“智慧服務引擎”。

與“自研派”不一樣的“合作派”則有恒大物業、中海物業、雅生活。

2021 年 5 月，恒大物業 & 騰訊合作，聯合推出物業科技平臺“微物云”。

官方資料顯示：“微物云”將集成智慧物業 SaaS 系統、空間物聯網和用戶運營服務三大板塊，幫助傳統物業公司擴大服務內容、提升數字化水平。

繼與騰訊聯手打造微物云之后，恒大又與商湯合作，通過人工智能技術賦能智慧社區，為業主帶來了更智能、更便捷、更優質的居家生活服務。

例如，社區內出現濃煙明火、違規闖入等安全事件，平臺可在 5 秒內安全告警;通過恒大智慧社區 APP，業主可隨時精確了解老人和兒童在小區的動態，靠近危險區域可迅速推送報警信息等等。

“左手互聯網巨頭，右手 AI 獨角獸”的恒大，同時還與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業龍頭企業合作，打造了標準化智慧運營體系。

與恒大物業一樣，中海物業、雅生活也積極與第三方公司合作，打通智慧社區“最后一公里”。

雅生活與京東、五糧液、維達、廣州聯通等企業合作，讓線上線下的零售服務可以直接到家，無論是生鮮還是智能定制服務，都可以一觸即達。

中海物業也與 & 華為合作，在多個中海社區，打造智慧社區解決方案。

其實，無論是“自研派”還是“合作派”，都有各自的優勢。

“自研派”能夠掌握更多的主動性，能夠結合企業戰略，進行長線布局;而“合作派”則能夠直接利用科技公司成熟的技術，節約研發時間，迅速達到用技術賦能物業的效果。

總結

眼下是物業管理行業最美好的時代，也是競爭最激烈的時代。

物聯網、互聯網技術的發展，在改變著這個行業，而行業也在改造著技術。

物企們排隊上市之下，資本紛紛融入這個行業，投資、并購，行業集中度會不斷加大。

一旦寡頭形成，會加大對科技的投入、對人才的投入、對研發的投入。小企業沒有能力去做這些投入，將面臨著被淘汰的危險。

在寡頭未現之時，各大物業利用科技如何賦能物業?物業又將與科技擦出什么新的火花?這值得各位看官拭目以待

關鍵詞： 智慧物業 地產商 房地產行業 資本入局