7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。其中提到，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在一定條件下允許改建為保障性租賃住房。

此前，深圳、濟南等地已有政策，允許既有商業和辦公用房改建為租賃住房，但允許改建為保障性租賃住房尚屬首次。專家認為，保障性租賃住房或許成為改建的突破口。但能否通過優惠政策提高多方參與的積極性，還有待觀察。

明確指引：鼓勵多主體供給

根據第七次人口普查數據，2020年我國有3.76億流動人口，十年間增長了將近70%。尤其在一些人口凈流入的大城市，住房問題已從總量短缺轉為結構性供給不足。

“流動人口由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房供給規模更少，導致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源十分困難，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體。”貝殼研究院高級分析師黃卉分析認為。

高度重視保障性租賃住房建設，這是今年乃至“十四五”期間房地產市場發展的主線。此次國辦發布的《意見》，對保障性租賃住房的發展有了明確的指引方向。

《意見》首先明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

相比以往的政府主導，引導多方參與是此次政策的重點。《意見》提出，保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，此次政策改革有很多新變化，尤其是在調整“多主體供給、多渠道保障”的表述、強調供地主要來源為集體經營性建設用地、上調產業園配建租賃住房的比例、落實租賃用地“地價租金聯動”機制等方面都有重要的改革。

前有試點：進階版“商改租”

租房有保障，增加供給是關鍵。《意見》提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

“對于閑置辦公樓來說，如果沒法轉變為普通住宅，改造為保障性租賃住房也是一個比較好的去庫存的方案，整體改造空間還是比較大的。”嚴躍進告訴北京商報記者。

實際上，相比于被“封殺”的“商改住”，此前北京、濟南、深圳等多地曾發文鼓勵“商改租”。2018年，北京發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，明確產業園區低效閑置廠房和閑置商場、寫字樓或酒店等均可以改建為租賃型職工集體宿舍;用于改建建筑，應是獨立成棟(幢)或可實行封閉管理、建筑面積達到500平方米以上的獨立空間。

去年初，深圳發文正式允許“商改租”。按照要求，改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)，且只能用作租賃住房，不提供學位。

當時，深圳寫字樓空置率備受關注。有數據顯示，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，寶安中心片區和前海合作區的空置率分別高達40%和70%。“商改租”的提出，既能解決商業和辦公用房的控制問題，一定程度上也能緩解深圳的住房緊張問題。

但真正的改建并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，多數商辦寫字樓是高房價時代，用“價高者得”的方式制造而來，改成租賃住房有很高的沉沒成本。此外，改造成本也不菲。商用樓的消防要求遠低于住宅，而租房要接入明火、接入燃氣，單就消防成本來講就很高。另外，還需要煤氣、煙道、自來水等管道接入、衛生間改造等，在原本的規劃設計，很少有給這些留接口。

成本面前，市場主體參與改造的積極性并不高。而與此前各地鼓勵將商用辦公樓改造為市場性租賃住房不同，《意見》聚焦于保障性租賃住房。

兩者的主要區別在哪里?“一般對于改保障性租賃住房，政策上會給予更大的支持。”嚴躍進直言，實際過程中，如果政策到位，企業也是有動力愿意去做的。“因為長期閑置在那里一點用處都沒有，響應政府號召去做保障性的租賃住房，或許還有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障性這一塊。其實根據市場，計算成本和收入來做產品。后續如何去激勵也是一個很重要的課題。”

大力支持：顯著減少項目成本

北京商報記者注意到，2019年底，住建部曾部署在沈陽、南京、蘇州等13個城市開展完善住房保障體系試點工作，重點發展政策性租賃住房。

在此輪試點中，政策性租賃住房多由市場主體投資、建設、運營，既有新房源，也有對存量住房的改造。各試點城市也可因地制宜。如河南、鄭州結合自身存量拆遷安置房較多的特點，引導租賃企業購買拆遷安置房的租賃權，再出租給新市民群體，未來三年計劃籌集15萬套房源。

然而，試點普遍面臨土地、規劃、審批及資金平衡較難等問題，亟須國家層面出臺文件。根據試點經驗，為鼓勵多主體參與保障性租賃住房建設，《意見》從多方面提出了明確的支持政策。

在審批流程方面，《意見》要求各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。

同時，《意見》表示，中央將對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，并綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

6月18日召開的國常會決定，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。當時并未被明確納入的保障性租賃住房，也在《意見》中得到明確。

“住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題。此次政策明確指出集租房土地使用權可以辦理貸款，并提出加大對保障性租賃住房的信貸支持力度、提供長期貸款，在房地產信貸管理時差別化對待，未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將被有效緩解。”黃卉告訴北京商報記者，《意見》提供金融、財稅等政策支持減輕負擔，能夠有效減少保障性租賃住房項目的成本，提高租賃企業的積極性。

關鍵詞： 保障性租賃住房 辦公用房 多主體供給 商改租