“房地產(chǎn)貸款集中度管理”新政自今年1月1日施行以來(lái)已超過(guò)半年之久，各地均傳出房貸額度收緊、利率上浮消息，當(dāng)前，北京地區(qū)房貸市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化?6月27日，北京商報(bào)記者就相關(guān)問(wèn)題對(duì)北京地區(qū)部分國(guó)有大行、股份制銀行、城商行個(gè)貸中心相關(guān)人士進(jìn)行采訪后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，北京地區(qū)有部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)了房貸額度進(jìn)一步收緊現(xiàn)象，但房貸利率依舊“按兵不動(dòng)”，各大銀行房貸利率均執(zhí)行首套在LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套上浮105個(gè)基點(diǎn)這一標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)后續(xù)北京地區(qū)房貸利率走勢(shì)，分析人士也持有不同看法，有人認(rèn)為，預(yù)計(jì)房貸利率整體保持穩(wěn)定;也有人預(yù)測(cè)，下半年購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注后續(xù)利率是否會(huì)抬升以及貸款門(mén)檻是否會(huì)提高等情況。

部分銀行額度收緊

“房地產(chǎn)貸款集中度管理”新政后，北京地區(qū)已有銀行房貸額度出現(xiàn)收緊。一位股份制銀行個(gè)貸中心人士向北京商報(bào)記者介紹稱：“現(xiàn)在行內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有額度，我們的額度調(diào)整是臨時(shí)的，銀行已經(jīng)不放款了，什么時(shí)候有額度還不確定，我們也在等消息。”額度暫停是否為個(gè)別銀行特例?對(duì)此北京商報(bào)記者咨詢了該銀行另一網(wǎng)點(diǎn)，也得到了同樣的答案。

另一家股份制銀行則出現(xiàn)了額度“停滯”的情況，這一情況在年初就已經(jīng)發(fā)生。該行個(gè)貸經(jīng)理介紹稱：“按揭貸款目前我們行沒(méi)有額度，總行今年就沒(méi)給我們批額度。”

除了暫停額度外，也有部分銀行出現(xiàn)了額度收緊情況，一位股份制銀行個(gè)貸部門(mén)人士直言，“房貸額度已經(jīng)收緊了，但現(xiàn)在行內(nèi)還有額度，客戶申請(qǐng)房貸需要預(yù)約排隊(duì)。”

通常情況下，臨近半年末這一特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房貸額度一般會(huì)出現(xiàn)收緊現(xiàn)象，不過(guò)在咨詢過(guò)程中，上述個(gè)貸經(jīng)理均向北京商報(bào)記者否定了這一情況，有個(gè)貸經(jīng)理表示對(duì)收緊原因并不知情，只是聽(tīng)總行的調(diào)整安排。有的銀行個(gè)貸經(jīng)理則稱，一般3月、6月、9月、12月通常會(huì)出現(xiàn)收緊情況，但這次的情況比較特殊，出現(xiàn)了逐月收緊情況。

針對(duì)該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸額度緊張的情況其實(shí)在今年上半年確實(shí)是存在的，而停貸業(yè)務(wù)和貸款的額度等有關(guān)系。各地在嚴(yán)管房貸集中度政策，自然需要嚴(yán)管貸款。通過(guò)此類貸款的管控，能夠在很大程度上促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范，也打擊了部分炒房行為。

不過(guò)，北京商報(bào)記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，中大型銀行的額度普遍依舊充足，并不存在額度收緊、需要排隊(duì)預(yù)約這一情形。一位國(guó)有大行支行個(gè)貸人士介紹稱，“我們銀行目前只能接少數(shù)樓盤(pán)的貸款申請(qǐng)，每個(gè)項(xiàng)目都需要由開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入，我們支行合作的不多，現(xiàn)在額度不緊，也不需要排隊(duì)，放款方面，純商貸快一些，從批貸到放款大概2周時(shí)間，公積金貸款慢一些，申請(qǐng)之后，下款時(shí)間一般需要2-3個(gè)月。”

“我知道的消息是，海淀區(qū)春節(jié)期間放款需要排隊(duì)，主要是沒(méi)有額度，這段時(shí)間沒(méi)聽(tīng)過(guò)要排隊(duì)，能放貸款。資料齊全1-2周就可以放款。”另一家國(guó)有大行貸款部門(mén)相關(guān)人士說(shuō)道。

一位股份制銀行貸款經(jīng)理則介紹稱，“當(dāng)下額度很充足，暫時(shí)不需要排隊(duì)，每個(gè)月都在放款，資料齊全就可以辦，公積金貸款我們銀行目前沒(méi)有該業(yè)務(wù)，我們只做純商貸，商貸資料齊全3天內(nèi)就放款了。”

房貸利率“如舊”

一直以來(lái)，房貸利率都是市場(chǎng)較為關(guān)注的話題，6月21日，央行公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，5年期以上LPR為4.65%，與前期持平，包括1年期LPR在內(nèi)的兩項(xiàng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率均連續(xù)14個(gè)月保持不變。在調(diào)查過(guò)程中，北京商報(bào)記者也注意到，北京地區(qū)的房貸利率也如LPR走勢(shì)一樣穩(wěn)定。

“目前房貸在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)，換算下來(lái)首套房、二套房利率分別是5.2%和5.7%，大部分銀行沒(méi)有什么極特殊的情況都是執(zhí)行這一政策。沒(méi)聽(tīng)過(guò)要上調(diào)。”一家國(guó)有大行貸款部門(mén)相關(guān)人士向北京商報(bào)記者介紹稱。

“利率沒(méi)漲，最近都是這樣，首套房利率5.2%、二套房利率5.7%，一直都沒(méi)變，北京的房貸利率還比其他地方的高一些。”上述國(guó)有大行支行個(gè)貸人士介紹稱，“未來(lái)不確定，不過(guò)這一年多的時(shí)間都沒(méi)漲。”

股份制銀行、城商行也不例外，均執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。一位股份制銀行個(gè)貸部門(mén)經(jīng)理表示，“房貸利率都一樣，我們也沒(méi)收到上漲房貸利率的消息。由于每個(gè)月20日左右會(huì)公布一次LPR基準(zhǔn)利率，近一年都是4.65%，去年3月之前是4.75%，所以去年3月之前簽合同的客戶首套房貸利率是5.3%，去年3月之后至今簽的客戶是5.2%，但是后續(xù)會(huì)不會(huì)漲需要看具體政策。”

“我們也同樣執(zhí)行首套房貸利率LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率+105個(gè)基點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。”一位城商行個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)道。

此前，有銀行相關(guān)人士向北京商報(bào)記者釋放了未來(lái)北京地區(qū)房貸利率將要上漲的信號(hào)。一家股份制銀行客戶經(jīng)理曾介紹稱：“有消息說(shuō)可能會(huì)調(diào)整利率，上浮20%-25%的幅度，估計(jì)5月底就會(huì)出文，根據(jù)文件的實(shí)際情況執(zhí)行。”

但這一情況直至6月底也并未出現(xiàn)，北京商報(bào)記者今日從該行個(gè)貸經(jīng)理處了解到，“暫未調(diào)整，依舊執(zhí)行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%這一標(biāo)準(zhǔn)。”

后續(xù)貸款門(mén)檻會(huì)否提高？

近年來(lái)，在“房住不炒”的要求下，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)明顯。2020年12月26日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度和個(gè)人住房貸款集中度提出監(jiān)管要求。監(jiān)管規(guī)定，大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;中資中型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%、個(gè)人住房貸款占比上限為20%;城市、商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限分別為22.5%、17.5%。

一位受訪的銀行業(yè)人士對(duì)北京商報(bào)記者直言：“出現(xiàn)停貸、額度緊等原因就是因?yàn)殂y行在監(jiān)管方面的房貸指標(biāo)超標(biāo)了，所以會(huì)受限。銀行只能通過(guò)提高房貸利率、延長(zhǎng)貸款周期甚至停貸的方式，緩解上限壓力。”

在提升房貸利率方面，和北京地區(qū)形成鮮明對(duì)比的是，其他一線城市房貸利率已經(jīng)有所上調(diào)。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市中，深圳地區(qū)自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續(xù)上調(diào)，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.1%，平均水平上漲至5.03%。

廣州地區(qū)房貸利率已連續(xù)4期上漲房貸利率，首套房貸平均水平由上期的5.26%漲至本期的5.35%。4月底和5月初，廣州地區(qū)包括國(guó)有大行在內(nèi)的多家銀行，再度上調(diào)房貸利率。首套房貸利率調(diào)整為最低5.4%，二套房最低5.6%，均較之前上調(diào)10BP。

各地紛紛上調(diào)房貸利率也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)北京地區(qū)房貸利率走勢(shì)的討論。在中國(guó)(香港)金融衍生品投資研究院院長(zhǎng)王紅英看來(lái)，由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控要比其他熱點(diǎn)城市嚴(yán)格，北京購(gòu)房的增長(zhǎng)率水平并沒(méi)有南方一些熱點(diǎn)城市高，所以過(guò)去兩年當(dāng)中，北京的房?jī)r(jià)整體相對(duì)比較穩(wěn)定，甚至在一段時(shí)間還存在穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)，足以見(jiàn)得北京地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控非常有力。未來(lái)，北京地區(qū)整體的貸款利率水平仍然會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步收緊的概率并不是非常大。

一位資深銀行業(yè)觀察人士也指出，目前北京樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，預(yù)期也穩(wěn)定，預(yù)計(jì)房貸利率整體保持穩(wěn)定，但不排除各家銀行利率因“兩條紅線”、信貸額度出現(xiàn)小幅度波動(dòng)情況。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)卻持有不同看法，他進(jìn)一步指出，“從現(xiàn)在市場(chǎng)來(lái)看，北京5月、6月的房?jī)r(jià)也開(kāi)始上升，這背后也會(huì)透支一部分的購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)未來(lái)北京地區(qū)房貸利率有可能會(huì)上漲，不過(guò)從可能性來(lái)講要弱于別的一線城市。下半年要關(guān)注后續(xù)利率是否會(huì)抬升以及貸款門(mén)檻是否會(huì)提高等情況。

(北京商報(bào)記者 孟凡霞 宋亦桐)

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