6月18日，記者從市住建委方面獲悉，北京市現已對宿舍型租賃住房改建項目的總體要求、改建標準和改建程序等進行明確，并于近期聯合市發展改革委、市規劃自然資源委、市消防救援總隊聯合印發通知——《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》(以下簡稱《通知》或“新規”)。根據新規，宿舍型租賃住房改建項目業態混合兼容被鼓勵，同時，在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強監督管理之外，相關支持政策也被提及。

值得關注的是，關于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規落下，外界的關注目光也聚焦在了北京存量商辦物業的出路、租賃市場的租金波動，以及房源持有方的資金壓力等現實問題之上。

加強監管之外

鼓勵業態混合兼容

非居住建筑改建宿舍型租賃住房，是指具有一定規模、不動產權(房屋所有權)證(或建設工程規劃許可證)證載用途為辦公、商業、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住類型的現有存量建筑，由實施主體按照有關要求對其進行裝修改建，經政府有關部門驗收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務人員提供的宿舍。按照相關規定，改建完成投入運營后，應按照“11號文”簽訂租賃合同。

所謂“11號文”指的是，北京市住建委會同市規自委、市公安局于2018年6月印發的《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號，也被外界簡稱為“11號文”)。據悉，截至目前，共有13個項目、3822套(間)房源取得開工手續，已計入北京市政策性住房建設籌集計劃。

從新規內容來看，是對早年間發布“11號文”的優化。宿舍型租賃住房改建項目業態混合兼容被鼓勵，以及“收緊”對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程的管理，是本次發布新規的兩大亮點。

具體來看，新規提及，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業態混合兼容，同一項目內可兼容多種功能，租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用，促進產業融合和新業態發展。在監督管理方面，新規提及，將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設工程安全質量監督范圍，并且要求各區加強運營監管，對于違規違法行為給予處置。

談及新規出臺的意義，中指調查事業部研究副總監戰雪向北京商報記者表示，職住分離是現階段許多承租人面臨的現實困境，本次市住建委等四部門聯合印發的新規，其中體現出的重要精神就是促進職住平衡，這與承租人的租住權益切實相關。

“將工作地附近的非住宅改為職工宿舍，可以很好解決職住分離的問題，大幅縮短租戶的通勤時間，切實提高租住者的幸福感。” 戰雪補充道。

實際上，“職住失衡”的現象在北京部分區域已逐漸凸顯。與之對應的是，隨著近年來城市戰略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學城、通州副中心等區域均提出了“職住平衡”的需求，農村集體土地租賃房建設被業內視為破解“新需求”的重要手段。在業內看來，本輪關于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規的發布，或在一定程度上緩解北京市的“職住失衡”現狀。

北京存量商辦迎出路？

專家：仍有幾大現實問題待解決

值得一提的是，關于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規落下，也激起了業內對于北京存量商辦出路的探討。

有業內人士分析認為，始于2017年的“3.26商辦限購政策”使得北京商辦市場成交即刻腰斬，即使在政策落地后的幾年后，“市場冰封“的”影響也未能盡數消除;而眼下四部門聯合印發的通知，似乎在一定程度上為北京市場去化艱難的商辦房帶去了“希望”。

“從商辦存量物業‘銷售難’的角度來看，諸如非居住建筑改建宿舍型租賃住房的改造，或可以成為盤活商辦存量的一條‘出路’。”不過，盡管認為新規的的發布對北京存量商辦存在一定利好，但諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也直言，商辦改造項目實則也面臨著一定現實難題。

“比如，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面后期還需相應的監管、規范政策相配套。”陳霄指出，從目前北京商辦市場來看，大批的商辦項目銷售困難，商辦項目大量庫存累積。商辦改造一方面存在技術上的改造難度，由于商住與民住水電設施配置不完全相同，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報率不高，資金回籠的時間比較長，開發商更偏向出售。同時如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。

陳霄的上述觀點，也得到了同策研究院分析師陳舒的認同。在陳舒看來，對于商辦等存量物業改造而言，最直接面對的問題莫過于對原有物業形態的改變。即，根據改造后物業的具體用途，針對原有物業的改造內容，可能會涉及到房源面積大小、進深、樓層高度、消防、水電燃氣等多個方面。

“比如說一般的住宅產品的進深在10米左右，而辦公樓產品多為核心筒設計，且進深會更長，會達到約20米，這就導致了若要改造成住宅產品，原本的商辦類型房源可能會出現沒有采光、空氣不流通等情況。因此物業在改造方面會存在一定限制，且改造難度相對較大。”

陳舒表示，為避免改造后續相關問題的產生，對于改造物業的規范政策是必不可少的。

新規影響市場租金及企業運營？

專家：短期內對租金影響不大

符合條件的非居住建筑可以被改建為宿舍型租賃住房，在一定程度上能夠擴大北京市場的租賃房源供應。面對“新的增量”，市場租金水平是否有可能會被拉低?承租人又能否享受到真實的利好?

多位行業專家在接受北京商報記者采訪時表示，新規短期內對租賃市場的租金水平影響有限。

陳霄分析指出，總的來說，由于符合改造的商辦項目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標條件的方可申請改建，在一定程度上限制了改建的規模，不會出現大批量的改建產品涌入市場;并且相關改造在實施上也有諸多難度，預計短期內對租金水平影響不會太大。

“對于租賃市場尤其是租戶來說，新規的發布可能是一個積極信號，房源供應量增加，有利于平抑租金。不過目前來看，改造實施起來的難度并不小。”陳霄分析道。

站在新規對租金的影響這一角度，戰雪也指出，因為新規涉及的房源規模不大，對租金水平造成的影響相對有限;同時，改造和入市也需要較長的時間，進一步降低了對現有租金的沖擊。“相反，在供給更為充足的情況下，中長期的租金水平將會得到進一步的穩定。”

值得注意的還有，在關注新規對市場租金有無影響之外，業內有聲音稱，非居住建筑改建為宿舍型租賃住房后，也就意味著該類型房源不能夠像普通商品住宅一樣，可以通過一次性銷售實現資金回籠。顯然，這對于非居住建筑類型的房源持有方、尤其是中小企業而言，“銷售轉租賃”后的資金壓力會普遍存在。

那么，對于持有非居住建筑房源的房地產開發企業而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?

陳舒直言，對于企業而言，由于改建為持有房源，確實在一定程度上會影響資金的回籠速度。但一般而言，針對正規且規范的持有房源來說，在類似于抵押貸、經營貸等融資渠道方面一貫保持暢通，企業可以通過正規方式獲得融資，以緩解資金壓力。

在此基礎上，陳霄還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發商，可以通過發展其他業務板塊來分擔資金壓力。

值得一提的是，新規中也就“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”提出了支持政策，這被行業專家們視為一個好的“開端”。具體來看，在支持政策方面，新規明確，符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金，水電氣熱執行民用價格。

“相信進一步的配套政策，在接下來也會隨之出臺。例如，符合條件如何申請中央財政補貼資金;如何銜接好稅收問題、執行居民水電費的問題;改造項目達到何種條件可以退出，在退出時候如何平衡好租戶和企業的利益。” 談及新規落地后的配套支持政策，戰雪如是說道。

面對官方層面對“居住建筑改建宿舍型租賃住房”的政策轉變，作為目前北京租賃市場領域市占率較大的分散式長租公寓運營商——自如，在接受北京商報記者采訪時表示：“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規之下，精細化的運營管理思路極其重要。

自如方面稱，“我們會在相關政策指導下，始終堅持精細化的運營管理思路，向用戶提供更完備的產品和服務選擇，并以安全健康、設施完善、管理有序為目標，為城市居住更穩定作出自己的努力。”

(北京商報記者 盧揚 榮蕾)

關鍵詞： 北京 非居住建筑 宿舍型租賃住房 租賃市場