6月10日，北京市人民政府辦公廳發布《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)，明確到2022年底，初步形成產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，市場規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務和監管落實到位，市場秩序更加規范，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。

土地使用權證載用途與規劃用途不一致

《意見》明確提出健全轉讓機制，特別是特殊情形下的建設用地使用權轉讓。土地使用權證載用途與城鄉規劃用途不一致的，政府可依法按原規劃用途收回，納入土地儲備。政府不予收回的，轉讓前應經區級以上政府批準，原用地單位應當按原證載用途通過評估確定補償價款;同時規劃自然資源主管部門組織相關部門按新規劃用途進行“多規合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價評估并確定土地使用權出讓價款底價，通過土地市場公開競價方式確定受讓方。

此外，土地使用權由原用地單位競得，由其補繳土地出讓價款、重新簽訂出讓合同后，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外)。土地使用權由其他單位競得，由其與原用地單位簽訂轉讓合同(對原用地單位進行補償)后，補繳土地出讓價款、簽訂出讓合同，按新規劃用途進行登記(商品住宅除外)。

開發區、產業園區產業項目土地使用權轉讓，必須符合產業用地政策及入園合約要求。轉讓時，由園區管理機構或相關產業主管部門明確轉讓條件，規劃自然資源主管部門辦理相關手續。

劃撥方式拿地出租

《意見》明確，以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規劃自然資源委通過試點后會同各區確定并公布。

出租價格標準由各區根據土地等級、用途等因素組織評估確定。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。各區建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。

《意見》還提出，做好建設用地使用權出租服務保障。市規劃自然資源委應指導各區及時在網上公布建設用地使用權出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益;統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息。建設用地使用權出租的，出租人應取得不動產權證書(國有建設用地使用權證書或國有建設用地使用權及房屋所有權證書);出租人依法轉讓不動產時，應在轉讓之前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先受讓權。

探索抵押資金監管機制

按照《意見》提出的建設用地使用權抵押條件，以劃撥方式取得的建設用地使用權經區級以上政府批準后，可依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記手續。劃撥建設用地使用權抵押時，應明確抵押權實現后土地使用須遵守的國土空間規劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權實現時，屬有償用地的應優先繳納土地出讓收入。

以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同租賃期土地使用權可以依法一并抵押。以在建項目建設用地使用權抵押獲取的資金，應優先用于本項目建設。

值得一提的是，《意見》放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

對經營性的養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物、設施等財產進行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同作出承諾，在抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。

將建二級市場交易監管平臺

規范交易方面，《意見》提出，將建立完善市土地二級市場交易監管平臺，并與國家土地交易監管系統做好對接。各區結合實際完善土地市場交易系統，聯通市土地二級市場交易監管平臺，組織挖掘市場潛力，開展市場交易活動。

同時規范交易流程。各區要對土地轉讓、出租涉及的業務環節進行全面梳理，建立健全“信息發布—達成意向—合同簽訂—交易監管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易監管平臺等渠道發布和獲取市場信息;可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易監管平臺公開交易;達成一致后簽訂合同，依法如實申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，政府可行使優先購買權。加強交易事中事后監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。

按照《意見》宗旨，將構建以信用為基礎的監管機制，加強對交易各方和中介服務機構的監管。制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入市公共信用信息服務平臺，對失信責任主體實施聯合懲戒。發揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。規范中介機構及從業人員行為，引導其誠信經營。

有何影響？

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，從當前看，以市場主體間進行轉讓、出租、抵押等為主的土地二級市場仍然存在一些問題，包括交易規則不健全、平臺不規范等。《意見》從健全轉讓機制、強化出租管理、完善抵押機制、規范市場秩序以及保障措施等維度全方面的進行了合理規劃，尤其在規范市場秩序方面，提出了完善嚴謹的監管流程，從交易平臺、監管效能以及工作對接方式等角度提出更加透明且規范的要求。

此外，《意見》還明確了交易規則和創新了運行模式，對規范土地市場秩序、促進土地要素流通、推進土地資源合理分配有著重要意義。整體而言，政策重點解決了交易信息不對稱和交易平臺不規范等問題，健全了土地二級市場監管制度，全面加強土地交易管理，促進土地市場健康有序運行。

“當時土地二級市場面臨的問題是，交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、服務和監管不完善。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出，《意見》將規范土地二級市場的操作，以及增強信息公開程度。目前在很多城市的土地一級市場，對房企的購買資格等方面有著明確的限制條件，對土地二級市場的規范，將使得在土地端的調控措施得到更好的貫徹執行。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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