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22個重點城市首批集中供地計劃均出爐,土拍熱度分化明顯

5月20日晚,上海土地市場網(wǎng)發(fā)布了首批集中供地出讓公告,至此,22個重點城市首批集中供地計劃均已出爐。

截至5月24日,北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無錫、沈陽等14個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍。從拍地情況來看,“抱團拿地”成為房企應(yīng)對新策略。業(yè)內(nèi)專家建議,應(yīng)增加土地供給,緩解“僧多粥少”的矛盾。

首批集中供地計劃均出爐

上海是22個首批集中供地重點城市中最晚公布供地計劃的城市。5月20日晚,上海規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布了四則《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》,此次上海集中推出56幅地塊,總起拍價達820.82億元。

記者查詢上海的公告發(fā)現(xiàn),在第一批集中出讓的28宗涉住宅用地中,地處中心城區(qū)的僅4宗,并且僅楊浦定海社區(qū)1宗為純宅地,其余3宗地塊均為商住辦綜合體,拿地門檻也比較高,起拍價均在50億元以上。

截至5月24日,在“兩集中”供地政策下,北京、深圳、杭州、天津、廣州、重慶、無錫、沈陽、濟南等14個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍,共503宗地塊成交,總土地出讓金額約為5877.99億元。而6月份,鄭州、成都、合肥、上海、武漢首批集中拍地也將拉開序幕。

不同城市土拍熱度分化明顯

從各地土拍成交金額來看,目前排在前5名的城市依次為杭州、北京、廣州、重慶、天津,首批土地供應(yīng)分別成交1178.21億元、1109.71億元、906億元、635億元和497.948億元,其中北京和杭州的土拍成交額均超千億元。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱對《中國消費者報》記者分析說,整體來看,各地土拍市場的熱度在一定程度上反映出了當(dāng)前樓市的熱度,北京、杭州、重慶、深圳、廈門等城市的熱度較高,其中重慶、廈門樓面價漲幅均超45%,而沈陽、長春等地則相對淡。

值得注意的是,北京土拍雖然火爆,但與重慶、杭州等城市首次集中土拍溢價率過高不同,此次北京土拍的整體溢價率只有7%左右,某種程度上也體現(xiàn)出北京樓市調(diào)控的定力。

杭州首次集中供地成交總額1178.2億元,占去年賣地總金額的46.7%,均溢價率達26%。此次杭州的土拍,溢價封頂、高自持成為了“主旋律”。57宗集中出讓的宅地中,有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例,部分地塊自持比例高達40%,20個板塊創(chuàng)下地價新高,市場熱度持續(xù)高漲。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,杭州全年分三次集中供地,賣地收入大概率會超過去年。

最激烈的則是重慶的土拍,眾房企蜂擁而上搶地,均溢價率高達43%。在成交的46宗土地中,90%為溢價成交,70%的地塊溢價率超過40%。值得注意的是,招商蛇口以32.5億元競得的沙坪壩區(qū)西永組團地塊,溢價率高達129.98%。

深圳和廈門,雖然此次參拍地塊較少,僅有五六宗,但依然吸引了眾多知名房企參與,兩城整體溢價率均在30%左右。

相對于熱門的一二線城市,長春、沈陽、青島等北方城市的土拍熱度相對較低。長春此次共有53宗土地掛牌出讓,其中2宗地因無人報名流拍,11宗地提前終止出讓,最終共計40宗土地成功出讓,僅吸引了4家頭部房企關(guān)注,最終總成交價僅為194.44億元。

沈陽的土拍活動僅在開場兩個小時后便宣告結(jié)束,25宗地塊中,有3宗地塊因無人報名而流拍,其余22宗地塊總成交價為197.86億元,其中有8宗地塊為底價拍出。

第二批集中供地應(yīng)盡早完成

為什么部分城市并沒有實現(xiàn)“抑制土地高溢價”的政策初衷?對此,丁祖昱告訴《中國消費者報》記者,這主要是由于在第一次集中供地之前出現(xiàn)了約2個月左右的土地“空窗期”,而這一時間段恰好是傳統(tǒng)一、二季度房企集中投資的時候,長時間的土儲“零增長”,使得各大房企在第一次集中拍地時出現(xiàn)了“蜂擁而上”的現(xiàn)象。

他認為:“集中供地政策本身無論是初衷還是‘兩集中’的方式,都會對‘控制地價、抑制溢價’有一定的幫助,但是在具體實施的過程中還需要根據(jù)各地不同的情況進行調(diào)整。”

“在目前重點城市土地依然供不應(yīng)求的環(huán)境下,如果可以提高城市土地供應(yīng)總量,我認為會對整體地價有一定的抑制作用。”丁祖昱對《中國消費者報》記者表示,有了第一批集中供地的經(jīng)驗,各大重點城市應(yīng)加速進行第二批集中供地,如果能夠在1個月內(nèi)完成第二次集中供地,這將極大緩解目前土地供應(yīng)“僧多粥少”的現(xiàn)象,緩解當(dāng)前土地市場過熱問題。

記者發(fā)現(xiàn),根據(jù)各城市公布的推地計劃來看,包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點城市,有14個城市公告7月為二批集中供地時間。

“抱團”拿地緩解資金壓力

各城市集中供地的時間較為接,也給房企帶來了不小的資金壓力。有很多房企同時參與了多個城市、眾多地塊的爭奪,其資金壓力不言而喻。

一位上市房企投拓部負責(zé)人對《中國消費者報》記者感嘆:“想在土拍市場有所斬獲,資金無疑是一道重要的門檻,北京首批集中出讓的30宗地塊,收到的競買保證金就逾200億元,企業(yè)的腰包都要被掏空了。”

面對土拍“游戲規(guī)則”的更改,房企需要調(diào)整競拍策略,來適應(yīng)新的市場競爭格局。考量資金壓力、防范風(fēng)險等多方面因素,多家房企“抱團”拿地成為新策略。

在北京參與首批集中土拍的50多家房企中,有37個聯(lián)合體,其中“金地+華潤+保利”堪稱最熱聯(lián)合體,本次一共報名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中有6幅地塊為聯(lián)合體競得;同樣,在重慶出讓的46宗土地中,有8幅地塊為聯(lián)合競拍競得。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示,房企過去高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的增長方式不能再延續(xù)下去,幾年全行業(yè)的利潤率都在下滑,開發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則,在資金調(diào)配、負債控制方面有更好的解決方案。尤其是中小房企,在新的競爭中需加強合作,“小而美”的路線可能不再適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展形勢。

克而瑞研究中心也認為,疊加三道紅線、土地“兩集中”政策,對房企的資金要求、調(diào)配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn),抱團取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。

記者 孫蔚

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