5月11日，北京集中供地正式結束，土拍30宗住宅用地，全部成交。但是與第一天的激烈場面不同，開發商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態也引發了市場關注，而中海的零入賬則令人遺憾。除此之外，有“懸念”地塊也由前一日的7宗增至10宗。現場競價的25宗地塊，合計成交981億元，算上前面底價及招標成交的5宗地塊，北京首批集中供地合計攬金1109.71億元。

30宗地塊總成交1109.71億元

隨著大興舊宮地塊成功出讓，北京首批集中供地圓滿收官。從前期的1宗招標+4宗底價出讓，到歷時兩天的現場競價，北京首批集中出讓的30宗地塊合共成交1109.71億元。

“太緊張了，雖然溢價率不高，但配建條件盤下來，有的地塊基本都是零利潤了，對所有環節都是個考驗，特別是對北京市場不了解的。”華東某房企土拓部負責人看完兩天的賣地后對北京商報記者驚呼。

中原地產首席分析師張大偉表示，除一宗共有產權房外，北京首批集中供應的29宗地塊可分為三大類。一類是特殊屬性共有商品房地塊，共計6宗，分布于海淀樹村、朝陽南皋、通州副中心等，這些地塊都是區位條件較好的地塊;一類是有套內70/90面積限制，但沒有價格限制的商品房，共計14宗，分布于朝陽、昌平、大興等區域。其余全部為不限價格以及面積的商品房，只不過在具體出讓過程中競拍方式不同，有的需要競報租賃住房，有的則只需要競報商品住宅建筑設計方案，而個別位置較遠的地塊，比如密云、懷柔、門頭溝等區域地塊競拍中則沒有特殊要求。

張大偉稱，北京第一次在土地出讓中出現這么多宗集中配建租賃住房地塊的現象，這一點與今年兩會提到的“解決好大城市住房突出問題，切實增加保障性租賃住房和共有產權房供給”的要求不謀而合。租賃住房用地的增加，更像是一個信號，除了穩房價，政策的著力點今年已經開始向“租房市場”傾斜了。

北京商報記者注意到，根據2021年度供地計劃，北京在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

卓越成黑馬 中海零入賬

隨著北京首批集中供地收官，各房企的表現也盡收眼底。或是受到地塊區域熱度影響，與第一天的激烈場面不同，開發商在第二天大多回歸“理性”，不過卓越的黑馬姿態也引發關注。

北京商報記者了解到，5月11日上午，卓越+首開經過110輪的競價，才以62億元+3.25萬平方米公租房面積競得豐臺區長辛店鎮張郭莊村地塊，溢價率5.08%。5月10日上午，卓越更是拿下北京土拍“首殺”，以39.27億元競得朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產權份額13%。

兩天時間，卓越前后花費187.27億元(含聯合體)，成為當之無愧的黑馬。

與卓越的意外表現不同，中海在北京土拍前呼聲很高。根據前期報名情況，中海參與到18宗地塊的競拍，有消息稱其保證金都交了上百億元，但最終結果卻以零入賬收場。

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，中海以“利潤王”著稱，近兩年盈利能力受地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤指標要求，而北京地塊的利潤空間較為一般，此或為中海此次并未出手的主要原因。

除上述兩家房企外，中冶重新回歸北京市場也值得關注，此次中冶共拿地2宗，成交約85億元。在本次土拍中收獲頗豐的保利拿地后也表示，希望能夠做出比較好的產品。

成交溢價率同比降低7.4%

北京首批集中供應的30宗宅地，占到北京2021年度商品住宅用地供應計劃下限的56.3%，更占到北京2021年度商品住宅用地供應計劃的28.2%。此外，30宗成交住宅用地規劃建筑面積335萬平方米，相當于2020年全年成交住宅用地規劃建筑面積的51.5%。成交金額達1109.71億元，相當于2020年全年住宅用地成交金額的61.3%。

潘浩稱，從整體土地屬性來看，此次北京首批集中供地可謂“優質”。主要成交區域為朝陽區，成交土地規劃建筑面積占全市比重較2020年增長21.7%。朝陽區成交樓面價46602元/平方米，較2020年增長7.9%。

另外一個主要成交區域為通州區，本批次成交土地規劃建筑面積占全市比重較2020年增長10%。通州區成交樓面價21156元/平方米，較2020年增長1.3%。海淀區因樹村地塊拉高影響，成交樓面價同比2020年增長52.7%。

北京首批集中供地呈現低溢價、“個性化”調控等特點，從成交溢價率來看，30宗宅地整體溢價率為6.4%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點，可謂調控十分到位。

北京市住建委市場處處長王爭也表示，在本輪供地前，住建部門和規自委合作，對未來的供應進行提前聯動，目的就是確保市場穩定。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，本次北京集中拍地數量占據今年供地總量的1/3，一定程度上影響著接下來北京新房市場的新格局。“個性化”調控雖然壓縮了房企未來的盈利空間，但房企整體競拍積極性并未減弱，可見對北京市場長期看好。

陳霄指出，從近期舉辦集中土拍的城市表現來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場集中土拍熱度居高，同時也有部分城市如長春等土拍現場表現較為冷淡。這反映出在供地“兩集中”新政下，房企拿地的重點和態度，對于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優質的城市或區域房企持長期看好態度，這時候房企資金能力將起到關鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優勢。

北京商報記者 盧揚 王寅浩

關鍵詞： 集中供地 土拍 住宅用地 成交