在貝殼找房成立3周年之際，貝殼研究院通過對全國307個城市居民調研，推出《2021年新居住消費調查報告》(以下簡稱“報告”)，從租與購、現實與期待、居住空間內部與外部等多視角，對消費者的消費偏好、消費行為及消費痛點等進行分析。《報告》發現：消費者在住房消費領域需求變化呈現出“在居住空間方面，追求個性化、審美化、輕奢化等”;“在居住生活品質方面，需求從房屋本身向社區配套、鄰里關系等外部延展”等特點。

人均居住面積

但大城市仍有難題

“居者有其屋”，住的問題得到一定程度緩解，但大城市仍有困難。

貝殼研究院調查顯示，過半數受訪者居住的是自有房屋，占比約為56.7%;家庭平均住房建筑面積(取截面算數平均數)約為104.8平。1978 年，我國城鎮人均住房建筑面積僅為6.7平方米，按照家庭人均三四口計算，家庭住房建筑面積僅約為20.1到26.8平方米。此后40 年，尤其是 1998 年房改以來，我國進入商品房時代，城鎮人均住房建筑面積獲得了巨大提升。

不過，無論是從調研數據還是從平臺成交數據看，居住面積總體呈現“城市越大，房子越小”的特征，大城市的住房需求問題較為突出。根據貝殼2021年1月-3月重點40城成交數據顯示，一線城市套均成交面積約為75.3平方米，人均面積約為25.1平方米(按照戶均三口計算);新一線套均成交面積約為86.6平方米，人均面積約為28.9平方米;二線城市套均成交面積約為87.8平方米，人均約為29.3平方米。

對于大城市中的新市民，住房空間需求更強烈。貝殼研究院統計了選擇獨立整租的客群，匯總計算發現，2350個調查樣本租賃的套均面積約為75.8平方米。

一線城市客群租賃的套均面積約為62.9平方米，新一線 城市客群租賃的套均面積約為75.8平方米，二線城市客群租賃的套均面積約為75.7平方米，三四線城市套均面積約為84.6平方米。

總體而言，城市能級越高，受制于居住支出壓力、城市戶型結構特征及職住均衡等因素，人們選擇的租賃面積相對較小。

平均購房年齡

不同城市

住房消費，最大的消費者是青年人，但不同城市的青年人面對的問題有差異。

貝殼研究院以40城為研究樣本，成交數據測算了購房者的實際購房年齡，新房和二手購房者平均年齡在33.3歲左右。分二手房、新房看，一線城市購買新房的平均年齡約為34.4歲，購買二手房的平均年齡約為35.1歲，兩者相差將近一歲。分具體城市看，天津人二手房購買年齡最晚，為37.2歲;成都最早，為31.6歲。在高能級城市，受制于城市高房價及限購政策等影響，消費者購房置業難度相對較大，需要更長時間財富積累才能實現。

此外，年輕人的住房難題還在于買房很少能“一步到位”，換房需求始終存在。在已購房人群中，只有31.5%受訪者表示自己沒有換房打算。換房主要是為了改善居住環境(50.2%)和子女教育(39.5%)。

從不同維度上交叉分析發現，換房需求受代際、城市等級和家庭收入等影響有強弱差異。調查人群中，80后的換房需求最強烈，有37.1%的受訪80后計劃在3年內換房，而90后的這一比例為30.56%，相差6.54個百分點，相比其他代際，80后正面臨著子女教育、父母養老等帶來的家庭結構變化和對房屋的多元化需求，因此產生的換房需求更強烈;此外，收入對換房需求影響也較大，月收入在1萬元以下、1.1-2萬元的受訪者計劃未來3年內換房的比例分別為28.2%、34.5%，而收入在2.1-5萬元、5萬元以上的受訪者3年內計劃換房的比例為47.73% 和40.18%。

買房或租房，一直是困擾當代年輕人的另一個問題。在此次調查中，有49.8%的受訪者不能接受長期租房而不買房，認為有房才有 安全感;有39.2%的受訪者認為房價太高買不如租，可以接受長期租房。

雖然在年輕人中堅持買房仍是主流，但對待“房租不買”的態度有趨多的勢頭。調查顯示，有40.73%的90后表示可以接受長期租房不買房，而70后接受“房租不買”的比例僅 為26.69%，相差14.04個百分點。

“1公里生活圈”綜合評分

居住軟

居住生活質量不僅取決于房子本身，也取決于配套設施、物業服務、鄰里關系。特別是在一線城市，80%受訪者單程通勤時間超過半小時，休息時間有限，小區周邊配套會極大影響生活品質。

配套設施中，生鮮超市是城市生活“剛需”。雖然近些年快遞上門、社區團購等新服務發展迅速，但下班后逛逛超市，對不少人仍是生活中不可缺少的煙火氣。

除了“有的住”，人們更想“住的好”。研究假設未來居住改善時如何選擇，30.4%受訪者最關心臥室;14.2%受訪者最關注廚房。下班后能自在地睡一覺，或者下廚做一頓美食，或許是當代城市人對美好生活的直接想象。

能自己設計“理想家”，也成為很多人住房新需求。對于裝修，50.3%受訪者傾向于自己設計;39.2%的人愿意全屋委托。在個性和便利之間，更多人選擇前者。

裝修時，智能家居也必不可少。各類設備中，用戶購買意愿最高的是智能門鎖(16.4%)、空氣凈化器/凈水器(16.4%)，以及掃地機器人(14.8%)。可以看出，方便、健康是人們購買智能家居設備時最關注的因素。

除了以上硬件設施環境，鄰里關系這樣的軟性條件也極大影響人們居住質量。和“年輕人不愛社交”這樣的普遍認知不同，調研發現53%受訪者期待互幫互助的鄰里關系，更有16.5%的人希望和鄰居親如一家。“遠親不如近鄰”，在當下依然沒有過時。

在“房住不炒”的大政策下，2020年，十四五規劃提出“促進住房消費健康發展”;2021年，政府工作報告也提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，持續關注住房需求問題。

居住需求是我國當前最大的內部需求。新時代下，人們對于居住需求的內涵和邊界正在發生深刻變化，人們不只是要解決住的問題，還在如何提升生活品質上不斷探索。人們的關注視野不僅在居住空間上，綠化、物業、公共設施等硬性外部配套，以及社區文化、鄰里關系等軟性外部條件同樣受到關注，國家提出“解決好大城市住房突出問題”，無疑能夠讓這些需求得到不斷回應。

關鍵詞： 新居住消費者 居住需求