樓盤(pán)質(zhì)量差、虛假宣傳、陰陽(yáng)合同……商品房消費(fèi)糾紛成為近年來(lái)消費(fèi)者維權(quán)難的重災(zāi)區(qū)。亂象叢生的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，給購(gòu)房者置業(yè)之路蒙上陰影。記者梳理新華社客戶(hù)端“全民拍”有關(guān)商品房投訴的線索發(fā)現(xiàn)，雖然有關(guān)部門(mén)大力整治，但一些房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)證銷(xiāo)售、違規(guī)開(kāi)發(fā)、延期爛尾等問(wèn)題依然突出。

行業(yè)亂象：質(zhì)量堪憂、精裝縮水、樓盤(pán)爛尾

梳理“全民拍”維權(quán)線索，商品房糾紛的重災(zāi)區(qū)主要集中在無(wú)法驗(yàn)收、質(zhì)量問(wèn)題、逾期交房甚至爛尾等方面。

一位業(yè)主向“全民拍”投訴稱(chēng)，湖南省岳陽(yáng)市新建高端小區(qū)富興御城主體建設(shè)完工后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程存在不少質(zhì)量問(wèn)題：主體框架柱底端小上面大、混凝土樓面開(kāi)裂、構(gòu)造柱偏移等，存在嚴(yán)重安全隱患。

另一位“全民拍”網(wǎng)友反映，自己買(mǎi)了陜西省安康市高新區(qū)左岸森林的精裝房，陽(yáng)臺(tái)瓷磚拆除后，下面墊層全是粗砂黃土和爛瓷磚，精裝房裝修不達(dá)標(biāo)。

來(lái)自中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)消協(xié)組織共受理消費(fèi)者房屋及建材類(lèi)投訴達(dá)31084件，投訴比重為3.16%，相較于2019年的28060件，同比增長(zhǎng)約10.78%。

現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：業(yè)主維權(quán)難在哪？

從“全民拍”線索看，記者發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生商品房糾紛的原因有很多，有的是開(kāi)發(fā)商“口說(shuō)無(wú)憑”、虛假宣傳;有的是“無(wú)證開(kāi)車(chē)”、違規(guī)交房或延期交房;消費(fèi)者只看“福利”不看“坑”，鮮有人固定證據(jù)……

【重宣傳、輕合同】為吸引消費(fèi)者購(gòu)房，一些開(kāi)發(fā)商以學(xué)區(qū)房、交通便利、裝修精致等為口頭承諾，卻不落實(shí)合同，事后拒不履行承諾。“全民拍”上，許多石家莊市新源蜂巢公寓業(yè)主投訴稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商前期宣傳時(shí)表示，已與石家莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)達(dá)成協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)公寓即可拿到入學(xué)名額，且同時(shí)享受托管租賃的購(gòu)房模式，吸引了上百名業(yè)主購(gòu)房。而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商以經(jīng)營(yíng)不利為由停止支付租金，入學(xué)名額更無(wú)從談起。

“口說(shuō)無(wú)憑，哪怕是白紙黑字，但只要合同上沒(méi)有，就不具備法律效力，許多業(yè)主忽視了這點(diǎn)，維權(quán)自然難。”石家莊一位房企人士稱(chēng)。

北京大成律師事務(wù)所律師虞春艷說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售非常專(zhuān)業(yè)，涉及國(guó)家土地制度和建筑工程管理，銷(xiāo)售流程和合同也比較復(fù)雜，一般人不了解，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)易被不正規(guī)項(xiàng)目欺騙。

【“拖”出維權(quán)高成本】商品房消費(fèi)糾紛中，問(wèn)題開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使出“拖”字訣，許多受害者怕麻煩、維權(quán)經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致維權(quán)難度增加。如前述安康市一位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了左岸森林精裝房后，發(fā)現(xiàn)地板下是粗砂和爛瓷磚，開(kāi)發(fā)商和售樓部早已無(wú)影蹤。而許多業(yè)主作為剛需著急入住，選擇放棄繼續(xù)維權(quán)，自己花錢(qián)重裝。

在中國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳音江看來(lái)，買(mǎi)房糾紛涉及金額較大，涉事開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)輕易接受協(xié)商解決，往往是故意采取拖延戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)成本變高，最后被迫做出讓步。

“維權(quán)成本高于維權(quán)收益，違法收益高于違法成本，這也是導(dǎo)致亂象叢生的原因。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說(shuō)，舉證難和維權(quán)成本高成為大多數(shù)人的痛點(diǎn)。

【監(jiān)管存在缺失】案例中，一些主管部門(mén)的監(jiān)管缺失也成為業(yè)主維權(quán)難的重要原因。有“全民拍”網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題后，多次向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)圖紙未果。浙江的王先生告訴記者，自己在維權(quán)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，商品房問(wèn)題百出竟能通過(guò)驗(yàn)收。

“在一些主管部門(mén)監(jiān)管不到位的情況下，開(kāi)發(fā)商打法律‘擦邊球’，導(dǎo)致偷工減料、以次充好的情況不斷出現(xiàn)。”劉俊海分析說(shuō)，目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估和處罰標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步完善和精細(xì)化，監(jiān)管細(xì)則上存在“盲區(qū)”，也給了一些不良開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)。

專(zhuān)家建議：如何守護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益？

購(gòu)房者在遇到這些維權(quán)痛點(diǎn)時(shí)，該怎樣為自己爭(zhēng)取機(jī)會(huì)和權(quán)益呢?

虞春艷建議消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前多了解項(xiàng)目、咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人員、查看項(xiàng)目資質(zhì)證書(shū)等，簽署合同、交房、出現(xiàn)糾紛時(shí)多與專(zhuān)業(yè)人員溝通做好取證工作。

陳音江也提醒，購(gòu)房前首先要認(rèn)真查看商品房項(xiàng)目“五證”是否齊全;其次要慎重簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，仔細(xì)閱讀和完整理解合同條款及補(bǔ)充條款;不要輕信口頭承諾，對(duì)承諾事項(xiàng)和內(nèi)容應(yīng)寫(xiě)入購(gòu)房合同;要注意保存樓盤(pán)宣傳資料、購(gòu)房合同、付款票據(jù)等相關(guān)憑證。一旦權(quán)益受損，可作為有力證據(jù)。

劉俊海建議，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)旗幟鮮明地保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，加大主動(dòng)執(zhí)法、普法力度，打造一個(gè)公平誠(chéng)信的房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。

“除此之外，有關(guān)部門(mén)還可對(duì)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)商依法進(jìn)行約談、處罰和公開(kāi)曝光，嚴(yán)重的還要列入違法失信企業(yè)名單，實(shí)施聯(lián)合懲戒。”陳音江說(shuō)，對(duì)于消費(fèi)者反映的問(wèn)題，有關(guān)職能部門(mén)應(yīng)及時(shí)調(diào)查處理。如果不作為，消費(fèi)者可以向紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)投訴舉報(bào)。

同時(shí)，陳音江提醒消費(fèi)者，不要抱著僥幸心理與企業(yè)簽訂陰陽(yáng)合同，否則自身權(quán)益受到侵害，往往很難維權(quán)成功。遇到糾紛，要及時(shí)拿起法律武器維權(quán)，不要讓違法開(kāi)發(fā)商留有任何僥幸余地。(記者 馮松齡 杜一方)

關(guān)鍵詞： 商品房市場(chǎng) 購(gòu)房者 置業(yè)之路