國際房地產(chǎn)咨詢顧問“五大行”之一，世邦魏理仕(CBRE)中國區(qū)總裁李凌近日在接受中新社記者專訪時表示，當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，無論是國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本，還是外資都將繼續(xù)增配中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期

作為進(jìn)駐中國內(nèi)地市場33年的跨國公司，CBRE見證了中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。李凌表示，近10年，中國以出口導(dǎo)向為主，轉(zhuǎn)向內(nèi)需驅(qū)動、創(chuàng)新驅(qū)動。

中國的房地產(chǎn)市場最重要的變化在于兩個方面：首先是住宅市場提出“房住不炒”，并成為長期堅持的調(diào)控主基調(diào);另外，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。

以寫字樓為例，2010至2020年，主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量從4200萬平方米增長到1.06億平方米;年均新增的寫字樓需求接近490萬平方米，而2000至2010年間每年新增需求不到280萬平方米。大宗商業(yè)地產(chǎn)投資的年交易金額在2015至2020年間連續(xù)突破1000億元(人民幣，下同)和2000億元大關(guān)。

國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本增配商業(yè)地產(chǎn)

2016年，李凌曾提出，2017至2020年正是國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時期。為何作出這一判斷?李凌表示，主要是基于兩大原因：一方面是國內(nèi)不斷增長的居民財富和機(jī)構(gòu)資本需要優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的;另一方面國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場尤其是北京和上海這兩個門戶市場正逐步進(jìn)入成熟期。

從中長期看，國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的配置是必然趨勢。

外資強勁“加速”

過去幾年，外資大舉投資中國一線城市物業(yè)市場，掀起一股“買買買”大潮。李凌指出，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2018至2020年外資在國內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資累計超過2000億元，占總交易金額的27%，這一比例較2015至2017年間提升了6個百分點。國內(nèi)一線城市是首要的投資目的地，最近三年一線城市占全部外資交易金額超過85%。

他分析稱，形成這一趨勢有多方面的原因：

一是全球房地產(chǎn)基金募資活動踴躍，2018至2020年期間全球私募房地產(chǎn)基金的“干火藥”始終在3000億美元以上;

二是海外投資者對中國經(jīng)濟(jì)和中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一線城市資產(chǎn)的未來長期增長充滿信心，且物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓、城市更新等新興投資領(lǐng)域和機(jī)會不斷涌現(xiàn);

三是國內(nèi)房地產(chǎn)基金在經(jīng)過2016至2017年的爆發(fā)式增長后進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，從一定程度上為外資進(jìn)入市場提供了比較好的機(jī)會。

李凌認(rèn)為，2021年，外資將變得更為活躍。該機(jī)構(gòu)今年年初的投資者意向調(diào)查顯示，63%的外資投資者表示將在今年加大在中國的投資，這一比例是歷年最高的，新冠疫情期間一些商辦類物業(yè)的資產(chǎn)價格調(diào)整也為投資者創(chuàng)造了買入的窗口期。

從更長期來看，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷成熟和中國經(jīng)濟(jì)在全球地位的進(jìn)一步提升，外資對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的配置力度預(yù)計還將增加。目前中國經(jīng)濟(jì)在全球GDP的占比已經(jīng)達(dá)到18%左右，而對很多外資機(jī)構(gòu)而言，中國在其全球房地產(chǎn)資產(chǎn)組合中的占比遠(yuǎn)低于該水平。

四大領(lǐng)域投資機(jī)遇

李凌認(rèn)為，“十四五”時期，商業(yè)地產(chǎn)投資將沿著以下四大主線展開：

第一，經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新升級和金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，意味著科技和金融行業(yè)的寫字樓需求將繼續(xù)快速增長，尤其是北京、上海、深圳這三個科技和金融資源高度集聚的一線城市。

第二，城鎮(zhèn)化、戶籍政策進(jìn)一步放開、先進(jìn)制造業(yè)集群三大驅(qū)動因素將共同推動人口進(jìn)一步向東部沿海和長江經(jīng)濟(jì)帶集聚，特別是以一線城市以及領(lǐng)軍二線城市為核心的都市圈。這些區(qū)域?qū)⑹俏磥?至10年中國內(nèi)循環(huán)新格局中消費升級的頭部力量。優(yōu)質(zhì)購物中心、長租公寓、物流冷鏈等帶動消費供給側(cè)改善的商業(yè)地產(chǎn)類型將展現(xiàn)極佳的投資機(jī)會。

第三，據(jù)官方規(guī)劃，未來五年中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重將從7.8%提升至10%，5G用戶普及率達(dá)到56%，數(shù)據(jù)中心投資成為新的賽道。

最后，未來5至10年，政府對綠色技術(shù)和綠色金融的支持將進(jìn)一步推動綠色建筑乃至零碳建筑的普及。

中新社記者 龐無忌

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