觀點網8月28日晚間，招商蛇口發布2023年半年度報告。

上半年，招商蛇口繼續保持轉型方向，不僅實現盈利端的修復，也緊抓LPR下行窗口，置換債務實現降本。

中報顯示，2023年上半年，招商蛇口實現營業收入514.42億元，雖同比下降10.63%，但仍實現歸母凈利潤超過14個點的增長，至21.53億元。

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另外，期內新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，資金成本較年初降低24個BP，至3.65%。

據觀點新媒體觀察，招商蛇口在經營端繼續夯實開發業務基本盤，并持續補強資管業務能力，培育未來業績增長的第二曲線。

增長牌面

從銷售端、土地端情況觀察，招商蛇口的“五強”目標正在悄然兌現。而土地新擴資源則聚焦北上深等一線城市及高能級重點城市，不斷夯實開發業務基本盤。

在2022年度報告中，招商蛇口預計2023年實現簽約銷售金額3300億元。本次中期數據顯示，期內實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計完成簽約銷售金額1664.36億元，按年增加40.07%，完成年度銷售指引比例五成以上。

截至6月末，招商蛇口全口徑簽約金額排名行業第五，較去年同期提升一位。與此同時，在觀點指數發布相關報告之中，該司上半年在新增全口徑土儲方面同樣實現排位提升，與簽約金額一道較去年提升一位，位列行業第五。

上半年，房地產行業供給側出清尚未結束，房企業績在曲折中進行修復。城市間、企業間的分化持續加劇，優質資源向頭部聚集，招商蛇口也在抓住市場機遇，尋找進入未來長期增量的通道。

報告期內，該司新增土儲投資呈現出區域聚焦、城市深耕的特點，投資圍繞“強心30城”、“核心6+10城”分檔，重倉核心城市。

1-6月，招商蛇口獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。其中“強心30城”投資金額占比100%，“核心6+10城”的投資金額占比達98%，資源投放進一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市。

觀點新媒體了解到，招商蛇口今年在北京市場的拓展上看，一批次土拍中累計獲取3宗項目，資金投入達87.8億。

此外，該批次最熱門的亦莊新城X47地塊在江蘇南通中皋置業搖號摘得后，現已引入招商蛇口入股合作，并由后者操盤。

接連在北京斬獲4宗優質土地，為招商蛇口在京業績增速與持續發展奠定良好基礎。

上海作為今年房企投資意愿最高的城市之一，2017年招商蛇口就開啟了“重返上海”策略。現如今在“重返”目標之上，招商蛇口迅速擴張，業務觸角進一步擴展至“上海核心”區域。

去年全年，招商蛇口在滬實現銷售金額超740億元，穩坐當地份額的頭把交椅。

在今年土拍中，招商蛇口在保持繼續投資獲地的基礎上，還通過聯合華發成為上海靜安北站新城地塊實施主體。

除了聚焦傳統土地招拍掛市場，招商蛇口積極以城市更新、收并購等為抓手多元拓展，報告期內完成佛山南海寶華等舊改項目的落地。

經過多年發展，招商蛇口形成招拍掛、收并購、舊改、輕資產等多元化的資源獲取方式，在做強夯實開發業務基本盤的同時，持續推動資產運營及城市服務業務的發展。

資管進階

上半年，蛇口產園REIT擴募工作成功落地，完成注入光明科技園加速器二期項目，完善打造持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，解決了資金回收慢，需要長期資金支撐的難題，助力資產運營業務再上新臺階。

2023年上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入31.2億元，實現EBITDA16.6億元，兩項數據分別按年增長22.5%和26.1%。報告期內，該司開業三年以上成熟運營期的項目EBITDA Margin至61%，同比微升0.2個百分點。

從資管業務的各業態上看，2023年上半年，招商蛇口集中商業運營收入為6.69億元，管理范圍內集中商業在營項目36個，總經營建筑面積約201萬平方米；在建及籌開項目42個，總經營建筑面積約296萬平方米。

期內，招商蛇口完成深圳會展灣花園里、徐州花園里等三個項目的開業，并新拓展杭州崇賢花園城重資產項目、佛山招商花園里輕資產項目。

寫字樓業務方面，招商蛇口在營項目29個，總經營建筑面積約110萬平方米，其中80%布局在一線城市；目前在建項目14個，上半年實現寫字樓運營收入5.89億元。

此外，招商蛇口已完成蛇口產園REIT和招商局商業房托境內外雙REITs平臺的打造，覆蓋產園、商業辦公等多種業態。主營的網谷、意庫和智慧城等產業園產品線已完成國內15個核心一二線城市的布局，規劃經營建筑面積233萬平方米。

具體來看，2023年上半年，招商蛇口產業園在營項目30個，總經營建筑面積約209萬平方米；產業園運營收入為5.07億元，實現EBITDA 2.27億元。另外，蛇口產園REIT擴募后，招商蛇口實現投資收益約8.06億元，正式建立“首發+擴募”雙輪驅動的格局。

通過產業資源對接等手段，招商蛇口園區產業聚集度較年初平均提高4.8個百分點，實現專業化主題園區打造再上新臺階的同時，繼續重資產拓展保障性租賃住房以儲備REITs的優質底層資產。

截至今年6月末，招商成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，計容建面總計16.9萬平方米，新增房源4484間。期內長租公寓運營收入為5.07億元，在管項目40個，經營建筑面積超百萬平米，房源總數達2.66萬間。

目前，公募市場中已經成功落地兩單租賃住房REITs上市，REITs試點也擴容至納商業不動產領域。從理論上看，已在行業深耕多年的招商蛇口，未來資管發展仍存在巨大的想象空間。

據觀點新媒體了解到，自去年“金融十六條”等支持政策發布以來，房地產行業政策面不斷寬松，國家對地產行業的支持同樣利好于物管行業的發展，但行業競爭將進一步加劇，機會與挑戰并存。

招商積余作為招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺，2023年上半年經營業績實現穩步提升的同時，持續做大在非住業態中城市服務這條細分賽道的市場份額。

據此前觀點新媒體報道，上半年，招商積余實現營業收入69.78億元，較上年同期增長23.58%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增26.65%，截至6月末，該司在管項目2011個，管理面積達3.3億平方米，持續做好城市服務大管家的角色。

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