“認房不用認貸”將帶來哪些連鎖反應?
(資料圖)
近日,住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹召開企業(yè)座談會,提及“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。緊接著,北京、上海、廣州、深圳等一線城市接連發(fā)聲,要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。雖然具體政策何時出臺還有待觀察,但業(yè)內普遍預計,“認房不用認貸”是重要調整方向。
那么,“認房不用認貸”指的是什么?為何要在此時調整?其影響會有多大?
“認房”是指商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時,會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數(shù)確定貸款比例;“認貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。
以北京為例,優(yōu)化該政策后,部分區(qū)域或部分定向人群,可能之前被認定為二套房,首付比例需要60%-80%,變成首套首付只需要35%-40%,房貸利率或從5.25%降至4.75%。從理論上來說,關于“認房不用認貸”新政,各地落地細則可能不同,但共識是更好地滿足真實的住房需求,在一定程度上降低剛需和改善性購房者的首付壓力。
出臺“認房不用認貸”政策,與住房市場供需關系變化緊密相關。2021年底至今,從三、四線城市逐步升級到二線城市,多部門動用了放寬限購、降低首付比例和房貸利率、調整公積金貸款額度及利率、發(fā)放購房補貼等政策工具。至2023年二季度,市場進入冷靜期。在這種新形勢下,適時調整優(yōu)化“認房不用認貸”等政策,堅持用好“因城施策”工具箱,既適應當下房地產市場的新發(fā)展階段,又將使政策落地更加精準有效。
在筆者看來,接下來的調整性政策有兩大著力點,一是及時調整不合時宜的限制性政策,例如核心二線城市主城區(qū)及一線城市外圍區(qū)域放松限購、調整“認房認貸”標準、降低首套房貸款利率、優(yōu)化限售政策等。二是調整其他配套性政策,比如降低存量房貸利率、適度降低二套房貸利率以及進一步降低房產交易稅費等。尤其是對存量市場政策的調整,將有助于強化一二手房聯(lián)動交易的流動性。而優(yōu)化“認房認貸”政策關乎多項政策落地,對滿足換房需求很重要。
可以預見的是,新的調整性政策將為房地產行業(yè)帶來利好影響,一是切實有效地釋放改善性需求,降低其購房門檻和按揭成本;二是釋放一線城市及部分二線城市換房需求,“穩(wěn)中有進”地滿足真實的改善需求;三是部分城市或者區(qū)域市場交易量有望回穩(wěn),但房價不會應聲而起,交易活躍度則有望出現(xiàn)“由點帶面”格局。
總之,及時完善優(yōu)化調控政策將有效提振市場信心,促進行業(yè)加快恢復良性循環(huán)。當然,支持合理住房需求,不是放開或取消調控,更不是鼓勵炒房,公眾要理性看待。
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