人民銀行、國家外匯管理局1日召開2023年下半年工作會議，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，支持房地產市場平穩健康發展等。

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這也是繼7月14日央行有關負責人公開表態，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”之后，央行對房地產市場相關政策提出了更加明確的要求。

業內人士表示，此次表態傳遞出了更加積極的政策信號，后續央行或通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率；同時還可能通過運用結構性貨幣政策工具等方式，對受影響較大的銀行給予階段性支持。

調整過程依法有序 房地產市場及居民端多方受益

截至上半年末，我國個人住房貸款余額達38.6萬億元。“降低部分存量房貸利率，具有‘一箭三雕’的積極作用。”招聯金融首席研究員董希淼說。

具體來看，董希淼認為，一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，促進房地產市場健康平穩發展；二是縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資。

調整方式方面，中金公司在研報中提出，存量按揭利率的調整或具有以下特點，包括：針對性下調存量按揭利率“加點”，而非LPR基準利率普遍下調；以當地市場化形成的新發放利率為基準，而非各城市間下調幅度“整齊劃一”；以及存在放開跨行轉按揭的可能性等。

本次會議上，監管部門還對調整過程中的“依法有序”原則進行了重點強調。董希淼表示，“依法”是指存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下由借貸雙方依法協商達成，央行不會直接規定利率調整的對象和幅度。

“‘有序’則指存量房貸利率調整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調等。”董希淼說。

另還有業內人士表示，“依法有序”也意味著放開過程可能比較謹慎，從而避免出現銀行間過度競爭等。

從實際操作角度出發，上述人士認為，調整存量房貸利率過程中商業銀行或出現以下顧慮，包括如何在“多調降會沖擊自身收益”和“少調降或失去客戶”之間找到平衡，以及如何對能夠進行調整或置換的合同的范圍進行明確等。

“明確范圍并非易事，存量房貸的剩余時間、利率、規模以及貸款人的歷史信用等等可能都需要考慮。”該業內人士如是說。

提前還貸減少有助對沖息差壓力 銀行端受影響或相對有限

在支持房地產市場發展以及減輕居民端負擔的同時，相關政策對銀行端的影響也是市場關注的一大重點。

根據中金公司測算，若假設有30%、50%的存量按揭貸款利率下調70BP，則對銀行業2023年的凈息差及凈利潤的影響或分別為-3BP、-3%，-5BP、-4%。不過盡管存量利率下調對銀行盈利有一定影響，但提前還貸減少以及后續可能出現的存款利率下調等也有望對負面影響進行充分對沖。

同時，存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，可對宏觀經濟和消費產生一定刺激作用。因此綜合來看，中金公司在研報中認為，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。

董希淼也提到，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續性，后續央行或通過運用結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

而按銀行類型來看，由于去年國有大行、股份行、區域性銀行按揭貸款占比分別約為28%、17%、13%，中金公司研報認為，存量按揭調整對敞口較高的國有大行影響或相對更大。

不過也有觀點提出，調整存量房貸利率對股份行和中小銀行的影響可能更大。“主要是因為這兩類機構的存量房貸利率往往更高，進行調整的必要性和迫切性也更高，且在置換的過程中，股份行和中小銀行的存量房貸還存在被國有大行置換掉的可能。”上述業內人士如是說。

根據人民銀行數據，截至二季度末，人民幣房地產貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%；其中，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，房地產開發貸款余額13.1萬億元，同比增長5.3%。上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。

值得一提的是，工作會議還提到，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

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