當前，市場最關(guān)心的問題莫過于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面下行的趨勢還會繼續(xù)嗎？面對這種下行的趨勢，政策會發(fā)力托底房地產(chǎn)需求嗎？報告對此進行了分析。

▍市場繼續(xù)下行。

6月前三周，樣本城市新房銷售套數(shù)同比下降24%，降幅繼續(xù)擴大。二手銷售增長11%，增速繼續(xù)收窄。2023年前5月國房景氣指數(shù)繼續(xù)下降，開發(fā)投資降幅繼續(xù)擴大。我們預(yù)計2023年6月房地產(chǎn)景氣繼續(xù)下降。

(資料圖片)

▍如果沒有政策外力，我們認為市場缺乏基本面的自我修復(fù)機制。

一方面，房價下跌本身存在預(yù)期自我強化的效應(yīng)，而目前70個城市已經(jīng)有55個二手住宅房價下跌。另一方面，二手的掛牌量不斷增長，在2023年年初至今（截至6月25日）上升了18%，新房的可售規(guī)模維持高位。此外，開發(fā)企業(yè)的資金面相對偏緊，居民的收入增長預(yù)期相對偏緩。總體來看，市場還在循環(huán)向下的通道，市場自身缺乏自我修復(fù)的因子。

▍政策工具箱儲備仍然豐富，政策托底可期。

在核心城市，限購、限貸（即二套房首付認定標準）、限價還有明顯的放開空間。全國來看，長期的利率還有下降的空間，和其他國家/地區(qū)相比，大陸的購房首付比例也還有理論下降空間。我們相信，待政策全力以赴支持需求，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面完全可以穩(wěn)住。我們認為，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，決策層支持自住和改善需求的態(tài)度沒有改變，政策也確實有望在未來加大托底需求的力度。

▍基本面未到最差時刻，政策重啟發(fā)力仍需要時間。

我們認為，政策存在多元目標，對市場變化具備定力。政策雖然會致力于穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈，但也會留意可能的房價上漲。因此，只有在房價下降更為明顯的情況下，政策才有可能顯著加大力度。土地市場也影響了地方對于政策出臺的意愿。上半年核心城市土地市場熱度不低，二手房交易也有明顯同比上升，這遲滯了核心城市可能出臺政策的時間。非核心城市確實市場清淡，但當?shù)貐^(qū)域政策儲備空間不多，要等全國性政策出臺。總體而言，我們認為更大力度支持房地產(chǎn)需求的時間點，或在2023年9月之后（即房價連續(xù)下降3個月之后）。當然，政策將努力穩(wěn)定周期，但不謀求逆轉(zhuǎn)周期，不會走房價上漲的老路。我們預(yù)計，全年房地產(chǎn)景氣兩頭高，中間低，全國商品房銷售額仍能實現(xiàn)同比正增長。

▍風險提示：

房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行速度快于預(yù)期的風險，部分房企的資金鏈風險。

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