2023年上半年，在保持地產開發主業平穩發展的前提下，龍湖的運營、服務等業務也全面開花，三大業務協同發展，不僅為龍湖集團貢獻穩定的收入與利潤，也實現了低杠桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式的轉變，保障企業穩步經營。

(資料圖)

文 | 何雯雯

來源 | 經理人融媒體中心

當地產行業紅利的潮水退去，我們才發現，誰在裸泳。

回顧近年來地產行業的變化，可以追溯至2020年，自“三道紅線”誕生以來，地產行業調控政策頻出，給所有地產企業帶來了“組合拳”式的經營壓力。在多重壓力之下，2021開始，部分房企開始爆雷、部分房企退場，還有的被整合。不少房企不僅遭遇了財務危機，還陷入了信任危機，從購房者到投資者，大眾對房企的經營發展都保持了較為謹慎的態度。而近日，碧桂園債務違約事件再一次引發了人們對房企經營危機的關注。

據中國房地產報不完全統計，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業績預告，其中有超過6成房企預計虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計總虧損額超千億元。不過，在行業低迷中，今年上半年龍湖集團（00960.HK）卻交出了一份提振行業信心的成績單，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利為65.9億元，同比增長0.6%。

從近年來地產行業的變化來看，以往高杠桿高周轉的發展模式已經不適應時代的發展，行業已經回歸理性，房企們開始探索適應新的發展模式。龍湖集團是如何在復雜嚴峻的大環境下生存，并且保持著穩健的財務表現的？

三大業務協同發展，凈利潤穩步增長

近日，龍湖集團發布了2023年中期的業績公告。上半年，龍湖集團實現營業額為620.4億元，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利達65.9億元，同比增長0.6%。在行業約6成上市房企預計虧損的情況下，龍湖集團能夠保持凈利潤的正增長，實屬不易。

拆分業務來看，我們就可以發現，龍湖集團保持業績穩步增長的深層因素。在行業分化加劇的背景下，隨著房地產開發告別高杠桿、高增長的模式，龍湖集團早已開始布局構建多元業務結構，保持穩健發展模式。近年來，龍湖集團聚焦開發、運營、服務三大業務，形成地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道 “1+2+2”的業務格局，在三大業務協同發展下，集團利潤結構逐步優化。

今年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%。其中，運營業務收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%。而服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

地產開發作為龍湖集團的主業，今年上半年，實現營業額498.7億元，交付物業總建筑面積為383.2萬平方米，開發業務結算毛利率為14.3%。此外，今年上半年，龍湖集團實現地產開發合同銷售985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%，維持行業高位。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達95%。截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米。

隨著地產企業出現債務危機，能否保交樓成為了眾多購房者關心的問題。從交付情況來看，上半年龍湖集團交付84個項目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達90%以上。

對于房企而言，“手中有糧，便可心中不慌”。“糧”既指資金，也指土地。在土地儲備方面，今年上半年，龍湖集團在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，拿下了20幅優質地塊，總建筑面積257萬平方米，權益建筑面積184萬平方米。截至2023年6月底，龍湖集團的土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，這也為未來發展做了充足準備。

可以看到，2023年上半年，在保持地產開發主業平穩發展的前提下，龍湖的運營、服務等業務也全面開花，三大業務協同發展，不僅為龍湖集團貢獻穩定的收入與利潤，也實現了低杠桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式的轉變，保障企業穩步經營。

債務結構持續優化

多數房企爆雷，首先出現的便是資金鏈斷裂，債務違約。龍湖集團的財務狀況卻始終保持穩定。

據中指研究院統計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規模約1768億元，海外債到期規模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規模1122億元，海外債到期規模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規模將達到4360億元。2023年下半年，房企將迎來明顯的償債高峰。

截至2023年6月底，龍湖集團資產負債率（剔除預收款）為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低，凈負債率為57.2%，保持行業較優水平。而且，龍湖也是為數不多連續7年保持“三道紅線”綠檔水平的房企。

截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元。在綜合借貸中， 1年內到期的短期債務占比18%（7-8月如期兌付5筆公司債后，1年內到期的短債僅占比11%）；平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續延長，長短債配比更加合理。

除了調節長短債結構外，龍湖集團還合理調配內外債占比。截至2023年6月底，龍湖集團外幣債占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升并保護公司經營盤面的安全度。

另外，龍湖集團在手現金為724.3億元，繼續保持高位。在融資方面，公司堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本為年利率4.26%。從降低有息負債、優化債務結構，再到保持穩定低成本融資，龍湖集團從多方面為日后的經營發展保持著穩定充裕的資金。

值得注意的是，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。而龍湖集團宣布提前償還債務，不僅體現了公司穩健的財務，也給行業帶來了信心。

易居研究院研究總監嚴躍進表示：“龍湖提前償還債務，可以帶來三方面積極效應，即證明企業資金狀況和現金狀況較好，同時減少存量債務規模，也為后續經營和其他融資工作創造了更好的條件。”

而龍湖集團能夠保持債務結構持續優化的重要因素，源于其嚴格遵守財務管理紀律，堅決控制債務規模及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。三年前，龍湖就提出降負債的管理策略，持續降低有息負債規模。現如今，龍湖集團的整體債務規模穩中有降，結構持續優化。

在穩健的業績增長和持續優化的債務結構下，龍湖集團持續獲資本市場穩定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB-穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

摩根士丹利在其最新研報中分析表示，龍湖下半年月銷售額實現120億元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆蓋經營性現金流。考慮到該公司有限的公司債券，以及獲得新的經營性貸款的能力，我們認為龍湖已做好充分準備，能夠以平衡的運營渡過當前的下行周期。

在一輪又一輪的調控中，地產行業發展的邏輯正在轉變。如今，高杠桿高周轉的發展模式已經成為過去，伴隨著行業回歸理性，房企應該積極探索新的發展模式。龍湖集團作為能夠在調控浪潮中保持著穩定業績的房企，其中的深層因素離不開其多元化業務發展模式，以及對債務結構的調控，如降低有息負債，保持財務的穩健性，讓發展更健康，企業才能走得更遠。

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