【新華財經(jīng)調查】供應放量 需求疲軟 租金下滑 一線城市寫字樓市場承壓
新華財經(jīng)上海8月2日電(記者楊有宗)今年以來,全國一線城市寫字樓市場呈現(xiàn)租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢,寫字樓市場持續(xù)承壓。新華財經(jīng)調查發(fā)現(xiàn),今年下半年,寫字樓市場或有所恢復,但市場需求與租金恢復仍需較長時間。從更長遠角度看,地方政府應逐步調整供地思路,科學合理確定商業(yè)用地供應量。
市場緩慢復蘇但未有根本性好轉
(資料圖片)
今年以來,尤其是二季度開始,以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度復蘇。在上海,位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為上海寫字樓市場熱度最高的區(qū)域之一。
近年來,蒙牛、希爾頓、德州儀器等中外知名企業(yè)紛至沓來,落戶前灘并取得較好發(fā)展。今年以來,更多企業(yè)選擇將辦公地點搬至前灘區(qū)域。相關數(shù)據(jù)顯示,截至2023年5月末,上海陸家嘴(集團)有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中,入市超一年的樓宇出租率達到94.8%,吸引各行業(yè)龍頭或總部機構超過60家。
盡管部分區(qū)域火熱,但從整體來看,寫字樓市場依舊處于緩慢復蘇時期。市場機構世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示,今年二季度,上海寫字樓市場凈吸納量環(huán)比增長,為18.05萬平方米;但從上半年累計來看,凈吸納量仍在較低水平,為21.9萬平方米,同比下降31.6%。
市場機構仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上海寫字樓市場分區(qū)域來看,浦東區(qū)域和浦西區(qū)域的空置率均環(huán)比上升,租金均環(huán)比下降。二季度,浦東非中央商務區(qū)的空置率上升最為明顯,環(huán)比上漲6.6%;浦東中央商務區(qū)和浦西非中央商務區(qū)的租金下調幅度最大,分別環(huán)比下調2.4%和2.3%。
陸家嘴(600663.SH)公告顯示,該公司有23棟長期在營甲級寫字樓,總建筑面積達到191萬平方米。截至2023年6月末,該公司的甲級寫字樓在上海和天津地區(qū)的平均出租率分別為80%和60%,平均租金分別為8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。
寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現(xiàn)趨勢性變化。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,2022年,上海甲級寫字樓空置率同比上升0.9個百分點至17.5%;平均租金報價則在277元/平方米·天的基礎上下滑2元。上海寫字樓凈吸納量也同比大跌58%至54.5萬平方米。
凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標,也是一個區(qū)域經(jīng)濟活力的重要指標。在經(jīng)濟活躍,企業(yè)擴租需求大時,凈吸納量就會較大,反之則需求相對較弱。
除上海外,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2023上半年,廣州甲級寫字樓凈吸納量由負轉正,錄得8.1萬平方米,零售物業(yè)市場凈吸納量為3萬平方米。不過,這并未改變廣州甲級寫字樓市場整體低迷的現(xiàn)狀。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2023上半年廣州甲級寫字樓存量同比增加9.4%,達643.2萬平方米。
需求較弱企業(yè)擴張意愿不強
張先生是上海一家生物醫(yī)藥初創(chuàng)公司的負責人,他告訴新華財經(jīng)記者,今年5月份,企業(yè)所租賃的寫字樓進行了更換,面積小了,價格也更便宜了?!耙驗槿藛T優(yōu)化調整,新租的寫字樓面積少了大約500平方米,因為位置的原因,每平方米每天的租金也少了一塊多錢?!睆埾壬f。
在部分行業(yè),像張先生企業(yè)擴租需求減弱,甚至外遷的企業(yè)也不在少數(shù)。仲量聯(lián)行報告顯示,成本節(jié)約型外遷和續(xù)租率上升,疊加未來供應放量的影響,導致上海二季度中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%。非中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%,二季度新增供應激增,空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。
“2021年的寫字樓市場是個高峰,很多企業(yè)都在選擇擴租,但從2022年年中開始,市場逐漸變差?!痹谏虾:鐦驈氖律虡I(yè)地產(chǎn)租售的經(jīng)紀人張禮江告訴新華財經(jīng)記者。
為了吸引更多租戶,部分寫字樓業(yè)主用延長免租期的方式變相降價。張禮江說:“2021年市場比較火的時候,一般的免租期限最多20天左右,現(xiàn)在很多業(yè)務都給到免租兩個月的條件?!贝送?,也有部分業(yè)主用附帶裝修等方式,吸引客戶入住。
從二季度上海寫字樓市場表現(xiàn)來看,金融、專業(yè)服務、電子信息科技及零售貿易等行業(yè)租賃需求成交占比位居前列。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,四大行業(yè)累積成交占比達78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高,續(xù)租占據(jù)半壁江山。專業(yè)服務行業(yè)在核心區(qū)較為集中,律所、設計、咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定。此外,靈活辦公空間的新設需求較為積極。
從不同城市看,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,在廣州,包括法律、會計審計、咨詢等在內的專業(yè)服務業(yè)與貿易零售業(yè)是上半年甲級寫字樓市場的租賃主力,這兩大領域的租賃成交面積占比分別為27.6%和23.3%,制造業(yè)租賃成交面積占比亦環(huán)比擴大了3.9個百分點。
此外,廣州TMT行業(yè)在2023年二季度租賃成交占比為13.6%,環(huán)比和同比分別增加6.7%和1.3%,這也側面說明科技企業(yè)需求有所回升。
戴德梁行數(shù)據(jù)還顯示,2023年上半年,深圳甲級寫字樓平均租金為197.5元/平方米/月,相比2022年底下降3.0%。
大量新增供應“在路上”
寫字樓市場何時進入恢復的快車道?對此,市場普遍預測,復蘇或許還需要較長時間。最主要的原因在于,相關市場恢復仍需要一定時間,且一線城市寫字樓供應量依然較大。
以上海為例,下半年寫字樓市場新增供應預計接近百萬平方米。世邦魏理仕預測,上海下半年寫字樓市場新增供應預計超過95萬平方米。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越說:“今年下半年,上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應,是近十年來的最高水平?!?/p>
戴德梁行也預測,2023年內,深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用,未來兩到三年,空置率進一步推升是大趨勢。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)也顯示,2023年深圳全市將有17個新項目入市,約為市場帶來145.3萬平方米甲級寫字樓供應。北京2023年將新增約74萬平方米供應,未來四年共計約有350萬平方米的新增供應漸次入市,年平均新增供應在70萬平方米至80萬平方米,市場去化壓力較大。
有業(yè)內人士表示,在一線城市,長期存在“重商業(yè)、輕居住”的供地思路,相比住宅用地供應,部分城市商業(yè)用地供應處于過剩狀態(tài),在進行政策性調整以及“商改居”等措施推出的同時,還應進一步改變相關供地理念。
從長期來看,受中國經(jīng)濟韌性強影響,一線城市高端寫字樓市場仍有較大回旋余地。以上海市場為例,張越表示:“挑戰(zhàn)與機遇并存,上海經(jīng)濟有許多結構性優(yōu)勢,金融業(yè)的引領地位與金融服務業(yè)的成熟度、科技創(chuàng)新能力與全球高端要素資源集聚,這些都能為上海中長期發(fā)展注入動能?!?/p>
陸家嘴公告稱,展望下半年,陸家嘴在辦公樓宇營銷方面,將積極推動前灘四方城的租賃工作,吸引更多行業(yè)龍頭、優(yōu)質客戶入駐前灘,使前灘成為總部經(jīng)濟最集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新更活躍的國際商務區(qū)。
(文章來源:新華財經(jīng))
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